זקוקים להון נזיל? החלטתם למכור את הדירה שאתם משכירים? מכירת דירה מושכרת לא חייבת להוות מגבלה, ובתכנון נכון יכולה גם להוות יתרון ולהרחיב את שוק המתעניינים, ואפילו להשפיע על המחיר שתוכלו לדרוש עבורה.
ענף הנדל"ן פועל בשוק דינמי ומשתנה, וגם משקיעים ובעלי נכסים עשויים למצוא עצמם משנים כיוון, ומחפשים אחר הפתרון החוקי והנכון למכירת הדירה- גם כאשר זו מאוכלסת על ידי שוכרים. מחויבות כלפי שוכרים קיימים המתגוררים בדירה עשויה להיות ארוכת טווח. אין משמעות הדבר שחובה להמתין עם פרסום הדירה למועד סיום ההתקשרות, אולם חשוב להכיר את חובות בעל הנכס כלפי המשכיר ואת האפשרויות העומדות בפניכם, בטרם היציאה לתהליך.
האם ניתן למכור דירה עם שוכרים?
השאלה הראשונה שמעלים בעלי דירות בהן מתגוררים שוכרים, היא השאלה החוקית: האם ניתן למכור דירה מושכרת? את התשובה לשאלה הזו נמצא בחוק החוזים, במסגרתו נחתמות הסכמות והתחייבויות בכלל הענפים והמגזרים, לרבות ענף הנדל"ן. חוק החוזים מאפשר מחד גיסא חופש להתקשר באמצעות חוזה בין כל גורם פרטי, עסקי או ציבורי. חופש החוזים למעשה מותיר בידי בעל הנכס את הזכות לערוך ולקיים כל חוזה עם כל גורם שלישי, הנוגע לדירה. יחד עם זאת, חוק החוזים גם קובע את תוקפו וחוזקו של חוזה חתום, וככל שלא התקיימו הפרות חוזיות מצד השוכרים, על בעל הנכס לקיימו.
בהתבסס על סעיפי החוק הללו, בסוגיית מכירת דירה מושכרת, החוק מאפשר למכור דירה עם שוכרים. יחד עם זאת, החוק מחייב את בעל הנכס לעמוד במחויבות שלו כלפי השוכרים, כפי שזו באה לידי ביטוי בהתקשרות החוזית.
כיצד אם כן ניתן להבטיח את השמירה על זכויות השוכרים לצד קידום המכירה? לשם כך יש לבחון את תנאי החוזה.
בחינת החוזה לצורך איתור התאריך המחייב כלפי השוכרים
ישנן מספר דרכים לעגן מועדי שכירות במסגרת הסכם שכירות:
- חוזה בעל תוקף עד לתאריך מוגדר.
- חוזה בעל תוקף עד לתאריך מוגדר הכולל אופציה חד צדדית להארכה, ונתון להחלטת השוכרים.
- התנהלות שאינה מבוססת על חוזה כתוב ומעוגנת בהמחאות אשר נמסרו לבעל הנכס, הודעות ו/או הסכמה להמשכיות על בסיס חוזה ראשוני שפג תוקפו.
- סעיפים בחוזה המאפשרים יציאה ממנו על ידי מי מן הצדדים, ובכפוף לתכתיבים המצוינים בחוזה (דוגמת הודעה מראש).
במטרה לקדם את מכירת הדירה ולשמור על זכויות השוכרים במקביל, יש לבחון את החוזה וההסכמות, ולקבוע תאריך מוסכם המהווה את תאריך הפינוי של השוכרים. במידה והחוזה אינו כולל אופציה תאריך סיום ההתקשרות המעוגן בו יהיה התאריך הקובע.
במקרה של חוזה הכולל אופציית הארכה, על בעל הדירה לפנות לשוכר ולהבין האם זה מעוניין לקיים ולממש את הזכות החוזית ולהאריך את תקופת השכירות. ככל שזה יבחר בכך, תאריך הפינוי העומד לזכות השוכר הוא תאריך סיום תקופת האופציה.
מה האפשרויות העומדות בפני המוכר?
עם ההכרה במועד החוזי המחייב, בעל הדירה יוכל לקדם את המכירה באמצעות מספר אפשרויות:
- מכירת הדירה כאשר תאריך הפינוי מאוחר מתאריך סיום ההתקשרות אל מול השוכר.
- מכירת הדירה לקונה אשר מעוניין להוסיף ולהשכיר אותה, ולכלול בהסכם המכר את מחויבותו לקיים את תנאי החוזה שנחתם בין מוכר הדירה לשוכר במקור, לרבות עלויות השכירות, מועד סיום החוזה והסכמות נוספות. במקרה כזה מועד העברת הבעלות של הנכס מן המוכר לקונה, יהווה גם את יום העברת דמי השכירות אליו- כבעל הדירה.
- הגעה להסכמה על פינוי מוקדם אל מול השוכרים מרצון, ככל שזה מתאפשר. לעתים התועלות הכלכליות שבמכירה עשויות אף להביא את בעל הנכס להסכמה על פיצוי לשוכרים, נשיאה בעלות הפינוי או מימון הפרשי עלות בין סכום השכירות ששולם על ידם לפתרון דיור אחר.
חשוב במיוחד להיוועץ בגורמים מקצועיים ולעגן את כלל ההסכמות, מול הקונה ומול השוכרים, בחוזה מתאים ובמסגרת החוק.
הכתבה בשיתוף אגמ נכסים, משרד תיווך בוטיקי המתמחה בשוק הנדל"ן המקומי לפרטים https://www.a-g-m.co.il/
