שאלות ותשובות
כן. בנסיבות מסויימות, רוכש שאינו נזהר ואינו בוחן היטב את העסקה אליה נכנס עשוי למצוא עצמו עם נכס שקשה מאד יהיה לרשום אותו, ולהישאר עם זכויות בדירה שאינן רשומות לתקופה מאד ארוכה, אם בכלל, דבר אשר יכול לגרום לבעיות לא מעטות לצד פגיעה ביכולת למכור את הדירה.
בעסקה עם קבלן אשר לעיתים קרובות רוכש את הקרקע בעסקת קומבינציה, או נמצא בהליכי רכישת הקרקע עליה הוא מתכוון לבנות, חשוב מאד לבדוק מה טיב הזכויות של הקבלן ובאיזה שלב רישום זכויותיו הוא נמצא, שכן האמור משליך ישירות על רישום זכויות רוכשי הדירות. לכן, על רוכש דירה לבדוק היטב האם העסקה של רכישת הקרקע על ידי הקבלן הסתיימה או נמצאת על סף סיום, וכי לא צפויות בעיות.
כמו כן, בדר"כ קבלנים לא אוהבים להתחייב על מועד לרישום הזכויות של הרוכשים ולפיכך מנסחים סעיפים עמומים בעניין זה על מנת להבטיח עצמם. על הרוכש לדאוג לזכויותיו בעניין זה ולתחום את המועד לרישום הזכויות המלא של הדירה על שמם.
מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים. מוכרים וקונים אינם מודעים לעובדה שזיכרון דברים בו מנוסחים הפרטים העיקריים של העסקה הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין. יתרה מכך, די במסמך זה על מנת לרשום הערת אזהרה בטאבו ממנה יהיה קשה מאד להשתחרר לאחר מכן.
לפיכך המלצתנו היא להיזהר מחתימה על זיכרון דברים ללא התייעצות עם עורך דין מקרקעין שכן מסמך זה שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק. במקרה בו יש התעקשות של הצד השני, חשוב כבר בשלב זה מוקדם זה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין על מנת להגדיר כמה שניתן את תנאי העסקה, ולסייג את זיכרון הדברים כך שיהיה כפוף למועד מוגדר בו ייחתם הסכם מפורט מלא ומסודר.
מהן ההשלכות של שימוש בנכס בניגוד למה שהותר בהיתר הבניה? שימוש בנכס בניגוד לשימושים שהותרו בהיתר הבניה יכול לגרור הגשת כתב אישום מצד הועדה לתכנון ובניה כנגד מגיש ההיתר, כנגד המשתמש בפועל, ולשאלתך גם כנגד הבעלים אף אם אינו עושה כל שימוש בפועל במקרקעין.
הבעלים יוכל להתגונן אך ורק אם לא ידע על ביצוע העבירה ואם נקט בכל האמצעים הנאותים על מנת לקיים את חוקי התכנון והבניה. עצם העובדה שהתב"ע מאפשרת ייעוד אחר אינה מרפאת את הפגם של שימוש בניגוד להיתר שניתן בפועל, ויש פסקי דין רבים בעניין זה. הגשת הבקשה לשינוי ההיתר ללא ספק תסייע בניהול תיק שכזה אם יוגש.
כמו כן, מדברייך עולה כי השוכר הפר את ההסכם, כנראה הפרה יסודית המזכה אותך בזכות לבטל את הסכם השכירות לנוכח העובדה שמדובר בתשלומים שלא ביצע (אם כי יש לעיין בהסכם כדי לבחון זאת).
התשובה לשאלה טמונה בהסכם השכירות ובמצב בו נשכרה הדירה. אם הדירה נשכרה כפי שהיא היום במצב הבלאי הקיים ובהסכם נכתב כי הדירה נבדקה ונמצאה לשביעות רצון השוכר נראה כי לבוא בדרישה לבוא בדרישה מהמשכיר כי יבצע תיקונים.
מאידך, אם הדירה נשכרה כשהיתה במצב יותר טוב וכיום הבלאי הינו מתקדם ולא מאפשר לך להתגורר בצורה סבירה, דומה כי חובתו של בעל הבית לתקן את הליקויים ולהחזיר את הדירה למצב בו היתה בעת הכניסה לדירה. יש לעיין בהסכם השכירות וסביר להניח שיש בו סעיף הקובע חובת ביצוע תיקונים על המשכיר לנזקים הקשורים למבנה הדירה ושאינם באשמת השוכר.
על פי הדין לא. קבלנים רבים מנצלים את העובדה שהדין מאפשר להם שלא להבטיח בערבות בנקאית עד 15% מן התמורה. משכך, על הרוכש לעמוד על כך שעל אף האמור בדין את הערבות הבנקאית יקבל החל מן השקל הראשון, על מנת שלא יהיה חשוף בתשלום סכום גדול מאד ללא כל ערובה.
לפי התיאור שלך אין לך מקום לדאגה בשל העובדה שדובר בשימוש סביר בנסיבות העניין וודאי שלא קבוע או כזה שמנע מאחרים שימוש לעשות ימי הולדת אחרים בימים אחרים.
בתור עו"ד המתעסק במקרקעין אני ממליץ ללקוחותי שלא לחתום על זיכרון דברים, קל וחומר כאשר מדובר בקונה שטרם ביצע את כל הבדיקות הדרושות. מוכרים וקונים אינם מודעים לעובדה שזיכרון דברים בו מנוסחים הפרטים העיקריים של העסקה הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין שאח"כ קשה מאד להשתחרר ממנו במידה ומתגלים "מוקשים".
לפיכך לעניות דעתי יש להיזהר מחתימה על זיכרון דברים שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק, ואיני מדבר רק על בדיקת עצם הבעלות על הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אלא דברים נוספים, כגון מיסים, חריגות בניה, היטל השבחה, שכנים ועוד.
במקרה בו יש התעקשות של הצד השני על זיכרון דברים, חשוב כבר בשלב מוקדם זה להתייעץ עם עו"ד מקרקעין על מנת להגדיר כמה שניתן את תנאי העסקה ולסכם תנאים שחשוב לסכם בעסקת מכר דירה וכן לסייג את זיכרון הדברים כך שיהיה כפוף למועד מוגדר בו ייחתם הסכם מפורט מלא ומסודר.
אין קשר בין העברת הדירה להעברת המשכנתא, אולם אם המשכנתא מועברת לילדים שישאו בעלותה הרי שלא מדובר בהעברה ללא תמורה.
כמו כן, חשוב שתזכור כי העברת דירה עם משכנתא כפופה להסכמת הבנק הממשכן.
בדר"כ כן. יחד עם זאת, הקבלן בדר"כ מעמיד תנאים נוקשים בהסכם המכר לביצוע העברת זכויות לצד שלישי בטרם נרשמה הדירה, ולכן על הקונה לבדוק היטב מהן זכויותיו בהסכם במקרה שכזה ולדאוג כי הסכומים שייאלץ לשלם לקבלן עבור העברה שכזו הינה בהתאם לסכומים הקבועים בדין ולא מעבר לכך.
- מדובר באחת מן העסקאות הכי גדולות שתבצע בחייך.
- אל תתייעץ עם עו"ד שאינו מתמחה במקרקעין, אלא אך ורק עם עו"ד מקרקעין בעל ניסיון והתמחות בתחום זה.
- יש להיזהר מהתקשרות עם מתווכים בהסכמי בלעדיות ו/או הסכמי תווך מקפחים.
- יש להיזהר מחתימה על זיכרון דברים שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק.
- יש לבצע בדיקות מקיפות של המצב המשפטי של הנכס, לבדוק היטב מי בעל הזכויות, לבחון מצב תכנוני, לבחון אם קיימים שעבודים ו/או עיקולים ו/או תביעות של צדדים שלישיים, לבדוק אם קיימים צווי הריסה, אם יש חריגות בניה וכיוצ'.
- בקניית מגרש/קרקע לבנייה – יש לבדוק היטב מהם זכויות הבניה, אלו תשלומים יידרש הקונה לשלם כאשר ירצה לבנות, מה המצב התכנוני מסביב למגרש, מי מבצע את עבודות הפיתוח ועוד.
- בית משותף – יש לבדוק את מצב רישום הבית המשותף, לרבות התקנון וצו הרישום הקיימים, לבדוק האם ישנן חריגות בניה, לבדוק את המצב הקיים לעומת המצב הרישומי, לבדוק האם ישנם סכסוכים משפטיים בבניין ועוד.
- בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל – יש לבדוק היטב את זכויות בעל הנכס במינהל מקרקעי ישראל, האם ישנו חוב דמי חכירה, האם המינהל ידרוש דמי הסכמה ו/או דמי היוון ועוד.
- כמוכר דירה שדירתו בו השקיע מיטב כספו נמצאת על הכף יש בראש ובראשונה לשקול היטב את שיקולי המס אשר עשויים לשנות את כדאיות העסקה מן הקצה לקצה. כמו כן, יש לדאוג לצמצום הסיכון לתביעות אפשריות עתידיות, יש לדאוג למכירת הדירה כפי שהיא ולא להתחייב מעבר למצב הקיים, יש להבטיח כי כספי המשכנתא של הקונה יועברו ישירות למוכר, יש לבחון היטב אם מדובר בקונה שיוכל לעמוד בהתחייבויות על פי ההסכם, ועוד.
- כקונה יש לבדוק היטב את אפשרויות המימון לקניית הדירה, את האפשרות לקחת משכנתא, יש לברר עם הבנק כמה שיותר מוקדם האם יסכים להעניק הלוואה בתמורה לשיעבוד הנכס הנרכש.
- משרדנו מעניק לווי משפטי צמוד ומלא בכל הסוגיות האמורות לעיל ומשקיע את מירב ומיטב המאמצעים על מנת לשמור על האינטרסים של לקוחותינו.
יצוין שמסכום השבח ניתן לנכות על פי הדין את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית ריאלית של המשכנתא ועוד, זאת לאחר שמנכים "פחת" (אחוז המעריך את בלאי הנכס).
בהחלט לא! בהסכמי מכר של קבלנים טמונים נוסחים של סעיפים לפיהם יהיה רשאי הקבלן לחייב את הרוכש בסכומים נוספים במקרה של העברת זכויות הרוכש לצד שלישי, בשלב הרישום של הבית המשותף, בשלב הנפקת מכתבי החרגה של הבנק, בשלב הסבת הערבויות הבנקאיות ככל והקונה נוטל משכנתא, בשלב ביצוע שינויים בדירה, ועוד.
לכן, על הקונה לעמוד על המשמר ולדאוג כי חיובים אלו יוסרו מן ההסכם ו/או יצומצמו ככל שניתן.
ישנם פטורים שונים בחוק לגבי מכירת דירה מגורים, כאשר העיקרי שבהם הינו מכירת דירת מגורים כל 4 שנים – לגבי פטור זה דומה כי אינך עונה על תנאי הפטור.
יש לבדוק עם עו"ד מקרקעין האם יש זכאות לפטור אחר. לגבי נכה, לצערי פטור נכה לא זכאי לפטור ממס שבח ורק נכים ברמה מסויימת (לפחות 90%) זכאים לפטור מסויים במס רכישה בקניית דירה.
בהחלט לא! למרות שלעיתים קרובות הקונה נדרש לשלם סכומים לא מבוטלים לעו"ד של הקבלן, אין מדובר בשכירת שירותיו לייצוג הקונה, כי אם השתתפות בהוצאות המשפטיות של הקבלן כחלק מן התשלום על הדירה.
קבלנים בדר"כ מנסחים בהסכם סעיף ספיציפי המציין זאת. לכן חשוב מאד כי הרוכש לא יסתמך על עורך הדין של הקבלן וישכור עו"ד מטעמו על מנת שייצג אך ורק את אינטרס הקונה ויבדוק היטב את הסכם המכר הסבוך והארוך שבדר"כ רצוף "מוקשים" לטובת הקבלן.
כן. ביום 15.03.2008 נכנס תיקון חדש לחוק המכר (דירות) בנוגע למפרט הטכני המצורף להסכם המכר, לפיו נקבע שחובה על הקבלן לציין את שטח הדירה.
תיקון זה בא לתקן עוול לפיו קבלנים לא היו מציינים כלל מהו שטח הדירה וקונה שלא היה בוחן את התוכניות בקפידה ומודד בעצמו את השטח, לא יכול היה לדעת מה גודלה של הדירה שהוא רוכש.
אותו תיקון קבע שורה נוספת של חובות על הקבלן בנוגע למתקנים ולתוכניות שעל הקבלן לציין ולצרף ורצוי מאד כי הרוכש יבדוק היטב האם הקבלן עומד בחובות אלו.
בהעברה ללא תמורה מסבתא לנכד תקופת הצינון תהיה 4 שנים כי מדובר בהורה הורה ולא הורה. יחד עם זאת, ניתן לבצע העברה כפולה מהסבתא לאבא/אמא ומהם לבנם הנכד (שתי העברות פטורות) ובכך לקצר את תקופת הצינון ל-3 שנים.
חשוב רק לציין כי בכל מקרה אם מדובר בנכד קטין הרי שתקופת הצינון תתחיל רק בהגיעו לגיל 18. עוד חשוב לציין כי בהעברה כפולה ישולם מס רכישה פעמיים (אומנם רק 1/3 בכל פעם) אבל זה גם שיקול שיש לקחת בחשבון.
שיעור המס נע בין 0% לבין 5% כאשר יש משמעות לעובדה האם מדובר בדירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר, האם דירת מגורים ראשונה או שניה, אם מדובר בדירת מגורים שניה – האם בכוונת הרוכש למכרו את דירתו השניה בתוך 24 חודשים, ועוד.
כמו כן, מוענקים פטורים מסויימים לנכים, עולים חדשים, נפגעי טרור, רכישה בין יחיד לקרוב משפחה שלו, ועוד.
כן. קבלנים מנסחים בהסכמי המכירה של הדירות אותן הם בונים סעיפים גורפים ביותר של תקופות איחור שלא יחשבו להפרת ההסכם, אשר מגיעות ל-120 ימים ויותר, בתוספת על סעיפי איחור גורפים במקרים של "כוח עליון".
קבלן אכן זכאי לתקופה מסויימת של "מרחב מחיה" במסירת הדירה, ואולם קבלנים מנצלים זאת ומבטיחים לעצמם בהסכמי המכר זכויות עיכוב ואיחור במסירת הדירה מעבר למתקבל על הדעת ובצורה מקפחת. לכן, על הרוכש לעמוד על זכויותיו בעניין, לצמצם ככל שניתן את אופציית האיחור, ולדאוג כי במידה ואכן יהיה איחור שכזה יזכה לפיצוי ראוי וכי במקרים קיצוניים תהיה לו אפשרות לנקוט בצעדים נוספים כנגד הקבלן.
זאת ועוד, יש כאן גם יש בעיתיות כי לא ברור האם מה שנבנה חוקי בכלל.
לכן, אי מכירת דירה ב-4 שנים הקודמות לא תעזור לצורך קבלת פטור ויש לבדוק היטב איך העסקה דווחה – כלומר ייתכן שבכל מקרה תחוייב במס.
לא מומלץ. מבחינת אתיקה אין בעיה שעו"ד ייצג שני צדדים בעסקת נדל"ן, ואולם עסקת מכירה / רכישה של דירה הינה מורכבת מאד ורצוי מאד לשכור עו"ד שייצג את האינטרסים שלך בלבד. יתרה מכך, עו"ד שיש לו היכרות מוקדמת עם אחד הצדדים עשוי לנטות לאותו צד בניסוח ההסכם.
כך או כך, אף אם ישמור אותו עו"ד על זכויות הצד השני מכוח חובתו לעשות כן, לעולם הסכם שמנוסח ע"י עו"ד שמייצג את שני הצדדים לא ישמור על זכויות צד אחד כאילו היה מיוצג ע"י עורך דין מטעמו.
כמו כן, חשוב לדעת כי ככל ויקלעו הצדדים לסכסוך כלשהי במהלך ביצוע העסקה או לאחריה יהיה מנוע עורך הדין מלייצג את הצדדים ויהיה צורך בשכירת שירותיו של עורך דין אחר.
כשלקוחות שואלים אותי האם אני חושב שהם עושים עסקה טובה אני בוחן האם מדובר בעסקה להשקעה או עסקת רכישת בית למגורים. משאלתך עולה כי מדובר בשדרוג איכות החיים ומעבר לסגנון חיים שונה לגמרי כאשר הרצון העיקרי הוא לעבור למגורים בבית צמוד קרקע.
אני חושב כי שיקול כדאיות העסקה מתגמד במצב כזה לנוכח העובדה שמדובר בבית שאתם הולכים לגור בו – כלומר עסקה שאינה עסקת השקעה. במצבים כאלה אני אומר ללקוחות להתעלם משיקולי כדאיות העסקה וכי כל עוד הם משלמים מחיר שוק סביר אין טעם לשקול מה תהיה התנודתיות במחיר הנכס לאחר מכן, זה שולי בעיני, מה גם שאין סימנים רציניים לירידה במחירי הנדל"ן.
אם אתם רוצים להיות שקטים ניתן להשקיע סכום כסף סביר ולקבל חוות דעת שמאית של מחיר הנכס הנוכחי.
