חישוב מס רכישה
ראשית, נבחן האם לרוכש יש פטור או הנחה במס רכישה. ההנחות והפטורים השכיחים הם כדלקמן:
נכה, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה הרוכש זכות במקרקעין לשם שיכונו ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכות. הפטור יינתן לזכאי לו פעמיים בלבד בכל החיים.
עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד ל – 7 שנים לאחר כניסתו, ישלם מס רכישה כדלהלן:
- שיעור מס של %0.5 עד למדרגה הראשונה
- שיעור מס של %5 מעל המדרגה הראשונה
יש לשים לב כי אם אותו נכה / עולה / נפגע פעולות איבה רוכש דירה ראשונה בסכום הנמוך מסך של 1,600,175 ש"ח (נכון לשנת 2016), לא יהיה לו כדאי לבקש את ההטבה שכן במסלול הרגיל כפי שיתואר להלן לא ישלם בכלל מס רכישה.
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה דירה פטורה ממס רכישה.
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיה מס הרכישה – 1/3 ממס רכישה רגיל. קרוב לעניין זה: בן-זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן-זוג של הצאצא, אח ואחות.
שנית, נבדוק האם מדובר ברכישת דירה יחידה או דירה שניה (או יותר) – נכון לשנת 2016:
ברכישת דירה יחידה עד 1,600,175 ש"ח – פטור. מסכום זה ועד 1,898,005 ש"ח 3.5%, מסכום זה ועד 4,896,615 ש"ח 5%, מסכום זה ועד 16,322,055 ש"ח ואילך 8%, ומסכום זה ואילך 10%.
ברכישת דירה שניה (או יותר) עד 4,896,615 ש"ח 8%, מסכום זה ואילך 10%.
מדרגות אלו מתעדכנות בהתאם לעליית המדד מדי שנה. מדרגות אלו עשויות להשתנות על ידי המחוקק, בהתאם לרפורמות במיסוי מקרקעין.
הפחתת מס רכישה
אם לרוכש הדירה ישנה דירה נוספת קטנה (או חלק של שליש ומעלה מדירה או מחצית ומעלה בדירת ירושה) כדאי לו בטרם ביצוע רכישת הדירה השניה למכור דירה זאת, או להעבירה לקרוב ללא תמורה, על מנת להימנע ממס רכישה מוגבר ברכישת הדירה העיקרית. ואולם לזכור, חשוב כי עסקת המכירה ו/או ההעברה ללא תמורה תהיה אמיתית ולא מלאכותית ובעניין זה חשוב מאד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המומחה בתחום.
אם כבר רכשנו דירה שניה במס רכישה מוגבר, ואנחנו מתכננים למכור את הדירה הישנה, יש להתחייב למכור אותה בתוך 18 חודשים מיום הקניה (או בתוך 12 חודשים מיום קבלת החזקה כאשר מדובר בקנייה מקבלן) ובכך יתרת המס המוגבר תוקפא ברשות המיסים עד למכירת הדירה הישנה, ועם מכירתה נהיה פטורים מלשלם מס רכישה מוגבר.
פיצול הזכות הנרכשת. מס רכישה נגזר משווי הזכות הנרכשת ולכן אם יחד עם הדירה הרוכש רוכש ריהוט ותכולה יקרים (מיזוג, אזעקה, ריהוט, גופי תאורה, מערכות השקייה וכו') ניתן לחסוך מס רכישה אם תתבצענה שתי עסקאות – האחת של רכישת הדירה והשניה של רכישת הריהוט והתכולה. מס הרכישה ישולם רק על רכישת הדירה כמובן.
פיצול הרכישה בין בני הזוג. כאשר בני הזוג מנהלים משק כספי נפרד בנוגע לנכסי המקרקעין שלהם (הסכם ממון חתום ומאושר ע"י בית המשפט) למשל כאשר היה לאחד מהם דירה יחידה לפני הנישואין, הרי בן הזוג השני הרוכש דירת מגורים יחידה או לפחות מחציתה, זכאי לפי הפסיקה לפטור ממס רכישה המגיע בשל רכישת דירת מגורים יחידה. בעניינים אלו ישנה תנודתיות רבה בפסיקת בתי המשפט ויש לבדוק היטב מה ההלכה הקובעת בעת ביצוע העסקה.
אם הנכם עומדים לבצע עסקת נדל"ן אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני בטלפון נייד 052-3819696 או בדוא"ל amitdvir@gmail.com.
עורך דין עמית דביר, מקים המשרד, הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B,L.L.M), בעל ניסיון מקצועי מוכח ועתיר (עשר שנים) בפרקטיקה של עריכת דין ובפרט כהיותו עורך דין מקרקעין. המומחיות שלנו הינה, בין היתר, בלווי משפטי מלא בעניינים כגון: מכירת דירה, קניית דירה, קניית דירה מקבלן, תמ"א 38, זיכרון דברים, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, ייצוג קבלנים, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין, דמי מפתח ועוד.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
