מיסוי מקרקעין
כל עסקת מקרקעין המבוצעת בישראל מחייבת את הצדדים בתשלום מיסים. מיסוי מקרקעין הינו תחום רחב ומורכב מאוד. לעיתים, קיים בלבול גדול בקרב רוכשים ומוכרים של נדל"ן אשר מבלבלים בין המיסים השונים ואינם מבינים את משמעותו המדוייקת של כל מס ומס. להלן נסקור בקצרה את סוגי המיסים השונים המוטלים על מקרקעין.
מהו מיסוי מקרקעין מסוג מס שבח?
מס שבח מקרקעין מוטל על כל מכירה של מקרקעין בישראל. למעשהמס שבח הינו אחוז מסכום השבח שצבר הנכס, מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. לדוגמא: אםאדם רכש קרקע בסכום של 1,000,000 ₪ ואח"כ מכר את אותה קרקע בסכום 1,500,000 ₪ אזיסכום השבח הינו 500,000 ₪. חשוב לזכור כי מסכום השבח ניתן לנכות על פי הדין את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית ריאלית של המשכנתא ועוד,זאת לאחר שמנכים "פחת" (אחוז מסויים המעריך את בלאי הנכס).
מהו מועד תשלום מס שבח?
מועד התשלום הינו בתוך 60 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר.
נדגיש עוד כי במכירה של דירות מגורים ישנם מספר סוגים של פטורים מתשלום מס שבח להם זכאים מוכרי דירות על פי דין (פטור דירה יחידה, פטור מוריש, העברה ללא תמורה וכיוצ'), כאשר בכפוף לקיום תנאי הזכאות לא ישולם כל מס שבח אף אם נצבר שבח לדירת המגורים הנמכרת. בשנים האחרונות, החל מיום 1.1.2014 בו נכנסה לתוקף רפורמה במס שבח הבאה לבטל את הפטור ממס השבח למרובי דירות, נקבעה תקופת הסתגלות שבין שנת 2014 ועד לשנת 2018 (בה יבוטל הפטור לחלוטין וישאר פטור לדירה יחידה בלבד) במסגרתה ניתן למכור דירות במס שבח מופחת (מס שבח לינארי) ולכן אנו רואים כי בשנים אלו, נטל מס השבח למי שעומדים בתנאי ההטבה הינו פחות הרבה יותר.
מהו מס רכישה?
מיסוי מקרקעין מסוג מס רכישה מוטל על כל רכישה של מקרקעין בישראל. למעשה מס רכישה הינו אחוז מסכום הרכישה של המקרקעין שמשולם לרשות המיסים. שיעור המס נע בין 0% לבין 10% כאשר יש משמעות לעובדה האם מדובר בדירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר (למשל קרקע ריקה, או נכס מסחרי).
לעניין רכישת דירת מגורים ישנה משמעות לעובדה האם מדובר ברכישת דירת ראשונה או נוספת, כאשר נכון להיום ברכישת דירה ראשונה עד לסך של 1,600,175 ₪ פטור הרוכש מתשלום מס רכישה (וזאת אף אם מחזיק בחלקי דירות נוספות שכל אחד מהם אינו עולה על שליש מהזכויות בדירה או מחצית אם מדובר בדירת ירושה). בכל סכום רכישה מעבר לסכום זה ברכישת דירה יחידה ישלם הרוכש מס רכישה בשווי של 3.5% עד 10% אחוזים משווי הרכישה לפי מדרגות מס קבועות כאשר ככל ששוי הרכישה גבוה יותר כך אחוז המס גבוה יותר.
ברכישת דירה נוספת ישלם הרוכש למן השקל הראשון מס רכישה בשווי של 8% ובכל סכום רכישה מעבר לסך של 4,896,615 ש"ח ישלם מס של 10%. רבים אינם מודעים לעובדה שהחוק מאפשר לבעל דירת מגורים לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה גם כאשר הוא רוכש דירה נוספת, וזאת כל עוד מתחייב אותו רוכש למכור את דירתו הראשונה בתוך 18 חודשים. כמו כן, מוענקים פטורים והקלות במס רכישה לנכים (בתנאים מסויימים בלבד), עולים חדשים, נפגעי טרור.
מהו מועד תשלום מס הרכישה?
מועד התשלום הינו בתוך 60 ימים ממועד החתימה על הסכם הרכישה.
מהו היטל השבחה?
"השבחה" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנוןוהבניה: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג."
כלומר, כל אחד משלושת האירועים הנ"ל המתייחסים לקרקע מסוימת במדינתישראל – אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג (אשר נקבעים בדר"כ באמצעות תוכניות בניין עיר שנקבעות ע"י הועדות המקומיות לתכנון ובניה), יהיה אירוע מס שמשביח אתהמקרקעין ומעלה את שווים, דבר המקים חבות בהיטל השבחה. לדוגמא: אם אני מחזיק בבעלותי דירה שנכון למועד בנייתה יכולתי לבנות 2 קומות, ולאחר מכן העירייה אישרה תוכנית חדשה שאני יכול לפיה לבנות קומה נוספת על הגג – הרי שמדובר באירוע מס המחייב תשלום היטל השבחה.
מהו מועד תשלום היטל ההשבחה?
מיסוי מקרקעין מסוג היטל השבחה הינו בעל מאפיין אשר ייחודי לו, לעומת מיסים אחרים הוא כי לא קיימת זהות בין מועד היווצרות החיוב עצמו לבין המועד שבו יש לשלם את המס. מועד היווצרות החיוב כאמור הוא בזמן שמאושרת התוכנית המטיבה, ואולם בעל המקרקעין ישלם את אותו היטל רק כאשר יממש את זכויותיו במקרקעין בהתאם לאירועים אשר מוגדרים בחוק כגון, קבלת היתר בניה, מכירת הנכס ועוד, וזאת בין אם מימש את ההטבה בפועל או לא.
להלן תחומי עיסוק נוספים בעניין מיסוי מקרקעין בין היתר הפעילות הנ"ל:
להלן תחומי עיסוק נוספים בעניין מיסוי מקרקעין בין היתר הפעילות הנ"ל:
- דיווח לרשות המסים על עסקאות מקרקעין ונדל"ן
- עריכת שומה עצמית במס רכישה
- עריכת שומה עצמית במס שבח
- ייעוץ הנוגע להפחתת מס רכישה ומס שבח
- מתן חוות דעת מקדמיות בנוגע לנטל המס הצפוי
- תכנוני מס בעסקאות מקרקעין
- תיקוני שומות ודיווחים שגויים
- מתן ייעוץ מקצועי לעורכי דין בדיווחים על עסקאות מקרקעין
אם הנכם מתלבטים בשאלות מיסוי מקרקעין אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני בטלפון נייד 052-3819696 או בדוא"ל amitdvir@gmail.com.
עורך דין עמית דביר, מקים המשרד, הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B,L.L.M), בעל ניסיון מקצועי מוכח ועתיר (עשר שנים) בפרקטיקה של עריכת דין ובפרט כהיותו עורך דין מקרקעין. המומחיות שלנו הינה, בין היתר, בלווי משפטי מלא בעניינים כגון: מכירת דירה, קניית דירה, קניית דירה מקבלן, תמ"א 38, זיכרון דברים, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, ייצוג קבלנים, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין, דמי מפתח ועוד.
רשומה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד נכון למועד כתיבתה ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
