השקעות בנדל"ן – אל תתחילו לפני שתבינו
אחת הבעיות הגדולות ביותר בתחום הנדל"ן הוא שרב הנסתר על הגלוי. אנשים רבים תובעים את עורכי הדין שלהם על רשלנות לאחר שעשו כמה השקעות בנדל"ן כיוון שעורכי הדין שאינם מתמחים בתחום דיני המקרקעין נוטים לקבל על עצמם גם עבודות ליווי עסקאות שכאלה עם לקוחותיהם. חוסר הניסיון או ההבנה שלהם בתחום גורם לכך שהם לא יבצעו את כל הבדיקות הנדרשות ולא יהיו ערים לסעיפים קריטיים בחוזה המכר ומאפשרים ללקוח שלהם לבצע עסקה עיוורת שלמעשה עשויה לפגוע אנושות בנכס המיועד לרכישה. לדוגמה: עורך דין שלא ביצע בדיקה לגבי הנכס ולא גילה שיש עליו צו שהוא מיועד להריסה. רשלנות זו בעבודה גרמה ללקוח שלו לאבד את הנכס ואת כספו ולכן הוא תבע את עורך הדין שלו על רשלנות.
עד כמה חשוב לשכור עורך דין מקרקעין בעת רכישת הדירה?
רכישת דירה או כל נכס מקרקעין אחר יתחיל במאות אלפי שקלים ויכול להגיע למיליוני שקלים של השקעה. אף אחד לא רוצה להשקיע סכום כזה כאשר הוא קונה חתול בשק. עו"ד מקרקעין צריך לבצע עשרות בדיקות אודות הנכס ובעליו לפני שהרוכש שאותו הוא מייצג ירכוש את הדירה. לעתים עשויים להתגלות תקלות שונות שעשויות להוות בעיה רצינית ולגרום לרוכש לאבד את כספו או את הנכס. בדיקות מקדימות עשויות למנוע בעיות אלה. כמו כן עורך הדין המנוסה יעבור על חוזה המכר שלרוב ייצג את הצד המוכר שהכין את ההסכם ויוודא שהרוכש מוגן ואין פתח לבעיות.
האם לא כל עורך דין יכול ללוות אותי בעסקת מקרקעין?
על הנייר כל עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין יכול ללוות אתכם בעסקת נדל"ן, לתווך אותה ולעבור על הסכם המכר. אפילו יוכל לבצע עבורכם את הבדיקות הנדרשות. הבעיה היא שלא כל עורך דין מתמחה בתחום דיני המקרקעין ולכן אין בקי בתחום זה לא מבחינת כל החוקים שבו, לא מבחינת מה חשוב לבדוק בעת ביצוע של עסקת נדל"ן ולרוב הוא ישכח לבצע פעולות מסוימות שעשויות גם כן להוות בעיה (כדוגמת מה שרשמנו בפסקה הראשונה). משום כך חשוב לא להתבייש לשאול את עורך הדין על הניסיון שלו בתחום דיני המקרקעין והאם זה תחום שהוא מכיר היטב ועוסק בו.
פעולות שעל עורך הדין לבצע בעת השקעות בנדל"ן שעשויים למנוע נזק לרוכש:
ראשית חשוב להבין שיש הבדל בין עסקת רכישת נדל"ן מקבלן ובין רכישת נדל"ן יד שנייה. עסקה מול קבלן תכלול בדיקות מרובות וחשובות יותר כמו מי בעל הנכס, מי בעל הקרקע, מה המועד לסיום בניית הדירות ומסירת המפתח, האם יש אותיות קטנות בהסכם המכר בנושא זה שעשויות לפגוע ברוכש, האם יש היתר בנייה, האם הקבלן רשאי למכור את הדירות הספציפיות שבהן מתעניין הרוכש ועוד. כאשר מדובר בדירה יד שנייה יהיה צורך בביצוע בדיקה על הדירה, לוודא שאין עיקולים או הגבלות על הנכס, שהוא אינו מיועד להריסה, שאין עליו צווים כלשהם. כדאי לבדוק מי בעלי הנכס בטאבו ושהוא תואם את האדם המדבר אתכם ועוד.
