מה חשוב לדעת רגע לפני רכישת דירה ?
הצלחתם למצוא דירה שאתם אוהבים? אתם רגע לפני סיום תהליך רכישת דירה? ניהלתם בהצלחה משא ומתן על המחיר ועל תנאי התשלום? הכול טוב ויפה אבל לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה, חשוב להכיר את המידע שעשוי לחסוך לכם גם כספים וגם עוגמת נפש ואתגרים משפטיים.
זיכרון דברים לפני רכישת דירה
זיכרון דברים הוא מסמך בלתי פורמלי שמפרט את ההחלטה ההדדית של המוכר והרוכש למכור ולרכוש את הדירה. מסמך זה יכול לכלול מידע כמו:
- פרטי הדירה שאתם רוכשים ושמות שניכם, הקונה והמוכר
- מחיר הדירה שהוסכם על ידי שניכם
- מועדי התשלום שיחולו עליך, כרוכש הדירה
לפעמים, מסמך זה נחשב לחוזה משפטי, למרות שהוא בלתי פורמלי, וניתן לאכוף אותו בבית המשפט.
טיפ חשוב: גם אם בזיכרון הדברים ייכתב במפורש שהחוזה יוכן על ידי עורכי דין, מומלץ לא לחתום על מסמך זה אלא להעדיף להיפגש עם עורך דין המתמחה בנדל״ן. כך לפני רכישת דירה תוכלו להבטיח הכנת חוזה שיגן על הזכויות והאינטרסים שלכם, כקונים.
עניינים של משכנתא
לעתים קרובות אנשים חותמים על החוזה של רכישת הדירה לפני שקיבלו מהבנק אישור למשכנתא. אל תקלעו למצב שיסבך אתכם במקרה שתחתמו על החוזה והבנק ידחה את בקשתכם למשכנתא. אחרי הכול אתם לא רוצים להיקלע למצב של הפרת חוזה ולעונשים הכרוכים בכך.
לכן, בחנו מראש מה יהיה שווי הדירה שאתם רוצים לרכוש, על פי הערכתו של שמאי מטעם הבנק. הערכה זו תקבע את גובה המשכנתא שתקבלו מהבנק.
חשוב להבין שהבנק לא מתרשם מהמחיר ששילמתם עבור הדירה אלא משוויה בשוק לפי הערכת השמאי. ולפי הערכה זו ייגזרו אחוזי המימון שתוכלו לקבל מהבנק כמשכנתא.
טיפ חשוב: במקרה שכבר יש לכם משכנתא על נכס אחר, ואתם רוצים לפרוע אותה תמורת משכנתא בתנאים חדשים (כלומר למחזר את המשכנתא הקיימת), בדקו בדיוק כמה זה יעלה לכם. לפעמים, עלות מחזור המשכנתא מעמידה בספק את עצם הכדאיות לנקיטה בצעד פיננסי זה. עורך דין מומחה בנושא יוכל לסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.
מס רכישה
לפני רכישת הדירה, כדאי לקבל ייעוץ משפטי הנוגע למסים שיהיה עליכם לשלם בגין רכישת הדירה. למשל, מס רכישה.
מס רכישה משולם על ידי רוכשי הנכס ונועד לסייע לוויסות שוק הדירות במדינה, ולהקטין את מספרי הדירות שירכשו משקיעים.
- אם אתם רוכשים דירה יחידה, תוכלו לקבל פטור ממס רכישה עד לתקרה מסוימת.
- אם אתם בעלי מספר דירות, כלומר משקיעים, מס הרכישה שתשלמו יהיה גבוה יותר.
לא תיחשבו כמשקיעים אם עדיין לא מכרתם את הדירה הישנה שלכם ואתם רוצים לרכוש דירה חדשה. למעשה, בתקופת ביניים זו שבו אתם בעלי שתי דירות, תקבלו פטור ממס הרכישה על הדירה החדשה ובלבד שתמכרו את הדירה הישנה בטווח של שנתיים.
טיפ חשוב: שימו לב לדרישות החוק הנוכחיות לגבי תקופת הביניים שיכולות להתעדכן ולהשתנות, ואל תאחרו במכירת הדירה הישנה, כדי שלא תחויבו לשלם מס רכישה כאילו הייתם משקיעים.
מסי רשות
כשהדירה נרשמת בטבו תחת שמכם, יהיה עליכם להציג אישור מהרשות המקומית באשר להסדרת כל החובות של בעל הדירה לרשות המקומית. אם לא ייפרעו חובות הדירה לרשות המקומית, ייתכן ורישום הדירה שלכם בטאבו ייחסם.
טיפ חשוב: אל תחתמו על הסכם רכישת הדירה עד שתוודאו שהדירה נקייה מחובות לרשות המקומית. גם כאן, עורך הדין שלכם יוודא שלא תיפלו קורבן למכשול שכזה.
נסח טאבו לפני רכישת דירה
לפני חתימה על הסכם רכישת הדירה בקשו את נסח הטאבו של הדירה שאתם עומדים לרכוש. במסמך זה יצוין אם קיימים עיקולים או הערות אזהרה לגבי הדירה.
טיפ חשוב: עורך הדין יסייע לכם לבדוק אם הדירה רשומה כראוי, ולפעמים גם לברר אצל רשם המשכונות שזכויות המוכר על הדירה הן תקינות.
בניה בלתי חוקית בדירה
חשוב לבדוק אם הדירה כוללת חלקים שנבנו באופן בלתי חוקי, בנייה שאינה כלולה בהיתרי הבנייה המקוריים של הדירה. אל תסתמכו על טענת המוכר שמבטיח לכם עם כל הלב שהוא קיבל היתר לכול תוספות הבנייה ולכול השינויים שערך בדירה.
טיפ חשוב: רכישת דירה שכוללת בנייה בלתי חוקית, תטיל עליכם, כקונים, את האחריות הפלילית בגין ביצוע עבירה זו. לכן, חשוב לבדוק היטב את היסטוריית הבנייה של הדירה ולא לסמוך על טענותיו של המוכר, יהיו משכנעות ככול שיהיו.
