פינוי דייר מוגן – מהם זכויותיהם ומעמדם המשפטי של דיירים מוגנים?
בקשות בדבר פינוי דייר מוגן במקרים של פרויקטים מסוג תמ"א 38, מוגשות לדיירים רבים. משרדנו מייצג דיירים מוגנים (שוכרי דירות בדמי מפתח) אשר מעלים בפנינו לא אחת שאלות וסוגיות רבות בנושא זכויותיהם ומעמדם המשפטי.
בשל תנופת הבנייה בהתחדשות עירונית בשנים האחרונות, להלן נביא סקירה משפטית אודות האפשרויות העומדות בפני דייר מוגן להתנגד לפינוי דירתו, במקרה של ביצוע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה).
מעמדו של דייר מוגן הוא מעמד חוזי של שוכר לכל החיים, החוסה תחת הגנות שונות בחוק, ואולם ללא כל רישום קנייני בלשכת רישום המקרקעין או כל מרשם זכויות אחר.
פינוי דייר מוגן – האם דרושה הסכמתו של דייר מוגן לביצוע פרויקט תמ"א 38?
ובכן התשובה לשאלה זו באופן עקרוני היא שלא, וזאת כיוון שחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") המתייחס לרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 לא חל על דייר מוגן, אלא על בעלים קנייני (רשום) של דירה.
ראו לעניין זה למשל התייחסות בית משפט לשכירות בחיפה בתיק ש 11012-07-12:
"…נשווה לנגד עיננו בנין בן 20 דירות מתוכן דירה אחת מושכרת לדייר מוגן. במקרה של הסכמה בין בעל הבית לבין הדייר המוגן לא מתעוררת בעיה מעשית. אך במקרה של חוסר הסכמה, מיהו שייחשב "בעל הדירה" לצורך מנין קולות המסכימים ובחינת התנאים לביצוע עבודה לפי חוק החיזוק? האם הבעלים הקנייני (המשכיר) או שמא הדייר המוגן? ברור שכוונת המחוקק בחוק החיזוק היתה לבעל הזכות הקניינית".
ואולם, גם אם לא נדרשים באופן פורמלי-חוקי להסכמתו של הדייר המוגן, עדיין מקובל ונהוג שיזמים מבקשים את הסכמת הדיירים המוגנים לבצע את הפרויקט שכן לדיירים המוגנים יש זכות מגורים קנויה בחוק מכוח הסכם הדיירות המוגנת. נוהג זה מתחזק כאשר מדובר בפרויקט של הריסה ובנייה הדורש פינוי של הדייר המוגן מדירתו.
מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) גם ללא הסכמת הדייר המוגן?
ובכן בעניין זה חוק החיזוק קובע כדלקמן:
"5א. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים."
כלומר, בהיעדר הסכמה של כל בעלי הדירות, היזם יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים על מנת לכפות את אישור הפרויקט ברוב של 80% מבעלי הדירות.
יש לציין כי למרות האמור, ישנה פסיקה של בית משפט משנת 2019 (ערר (ת"א) 1103-09-18 פם (ראם) השקעות ובניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק) אשר קובעת שכאשר מדובר ברצון של יזם לאשר תוכנית בניין עיר מקומית חדשה, על מנת שיוכל להגדיל זכויות (בדרך כלל תוך כוונה לבנות פרויקט רחב היקף המשתרע על יותר מחלקה אחת כמו בענייננו), אזי נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות בפרויקט, וזאת בהנחה שבבניינים האחרים רשומים בתים משותפים ולא מדובר גם בהם בזכויות במושע. כלומר, מספיק שדייר אחד נוסף מלבד הדייר המוגן יתנגד, כאשר לאותו דייר נוסף יש דירה בבית משותף רשום שנכלל בפרויקט, ויהיה קשה להוציא את הפרויקט לפועל על פי אותה פסיקה משנת 2019. יחד עם זאת, פסיקות של בית המשפט מטבע הדברים יכולות להשתנות, ואין מדובר בהלכה מחייבת של בית המשפט העליון.
האם בהנחה שישנו רוב דרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38, האם עדיין ניתן לכפות את הפינוי על הדייר המוגן?
ובכן חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") קובע בעניין זה כי אכן ניתן לפנות את הדייר המוגן, ובלבד שהבעלים של הדירה הציג היתר בניה בתוקף להריסה ובניה מחדש של הבניין, וסיפק דיור חלופי לדייר המוגן. וזוהי לשון החוק בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר הקובע עילת פינוי על פי דין:
"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;"
ובכן, בהנחה ויזם ישיג את ההסכמה הדרושה להוצאת היתר בניה, ואף יחזיק בידיו היתר בניה בתוקף (בשם בעלי הדירות), הרי שניתן יהיה לפנות דייר מוגן מדירתו, בכפוף להעמדת סידור חלוף.
יובהר כי על פי פסיקות של בית המשפט גם אם היזם יוציא בשלב ראשון היתר של הריסה בלבד, עוד לפני הוצאת היתר הבניה המלא לבניית הבניין החדש (דבר אשר לוקח זמן רב יותר), עדיין אם יוכיח כוונה ממשית ומגובשת (באמצעות תכניות למשל) לבניית הבניין החדש, וככל שבית המשפט לא יסבור כי מדובר בכוונה ערטילאית בלבד, יראה בית המשפט גם בהיתר ההריסה בלבד, ככזה שממלא אחר דרישות חוק הגנת הדייר לפינוי דיירים מוגנים. ראו לעניין זה פסק הדין בת.א (ת"א) 150865-09 מרק איזראילוב נ' אהרון רווח.
יחד עם זאת, חשוב לציין כי כל עוד תביעתו של הדייר המוגן לסידור חלוף לא מסתיימת, לא יוכל היזם להתחיל בשום פעולה, לא של הריסה ולא של בנייה במגרש.
מהו אם כן אותו סידור חלוף המגיע לדייר מוגן שמבקשים לפנותו?
סעיפים 133(ב) ו-133(ג) לחוק הגנת הדייר קובעים כי טיבו ומהותו של הסידור החלוף נתונים לשיקול דעתו של בית המשפט, לפי נסיבות העניין, ויכול שיהיה או בהמצאת דירה חלופית, או בתשלום פיצויים שבאמצעותם ניתן להשיג סידור חלוף. בכלל זה, בית המשפט רשאי גם לקבוע כי הסידור החלוף יהיה על דרך של המצאת דירה חלופית חדשה בבניין שעתיד לקום, ומציאת סידור חלוף למגורים בתקופת הבנייה.
ככל שמדובר בבניית בניין חדש ששווי הדירות בו יקר לעין שיעור משווי הדיירות המוגנת של הדייר המוגן, יטה בית המשפט שלא לאפשר לדייר המוגן לדרוש דירה חלופית בבניין החדש, ויאלצו להסתפק בדירה חלופית במקום אחר.
ככל שמוצעות לדייר המוגן יותר אופציות ראויות לסידור חלוף למגורים, והוא מסרב להן, כך יטה בית המשפט להחמיר עם הדייר המוגן ולהעניק לו את מינימום הפיצוי האפשרי (שווי דמי מפתח בלבד שהוא בדרך כלל כ- 60% משווי בעלות רגילה), תוך שהדייר מאבד את זכותו לסידור חלוף בעין – כלומר קבלת דירה של ממש, ולא פיצוי כספי.
ואולם יחד עם זאת, אם גובה הפיצוי הכספי שניתן לדייר המוגן לא מאפשר לו למצוא דירה אחרת בסכום זה באותו אזור, עשוי בית המשפט להגדיל את הפיצוי.
לעניין גובה הפיצוי הכספי, נביא להלן התייחסות מקיפה של בית המשפט לעניין זה כפי שניתנה בפסק הדין בת.א (ת"א) 18298-01-16 אור גוזלן נ' אהרון ז'אן:
כך, באופן בסיסי, בכל הנוגע לאופן בו יחושבו דמי הפיצוי לדייר המוגן, נקבע כי הדרישה להעמיד סידור חלוף לדייר אין משמעה מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה, אלא שמקובל לקבוע את הפיצוי הכספי כסידור לדיור חלוף כנגזרת בגובה של 60% משווי הבעלות- שהוא שווי דמי מפתח מלאים (רע"א 847/06 הרב יוסף חיים מונדרי נ' שינפלד חברה לבנין בע"מ [פורסם בנבו] (20.7.2006) (פיסקה ו' לפסה"ד; להלן – "ענין מונדרי" וכן, ע"א 740/75 ש' דוידוביץ נ' אתרים, לא(3) 3 )
יחד עם זאת ובנוסף לאמור, נקבע בפסיקה כי הואיל ותכליתם של דמי הפיצוי, להבטיח לדייר את האפשרות לשכור או לרכוש דירה אחרת (ע"א 417/70 סויקר נ' שחר, פ"ד כ"ה (1) 166) הרי שתנאי הוא שדירה כזו ניתנת להשגה ומשכך, כאשר בעזרת הפיצוי אין להשיג כלל דירה הולמת כי אז לא יהיה בפיצוי הכספי כשלעצמו משום סידור חלוף (פסק הדין אלוש). כך, במסגרת פסק דין אלוש, נפסק על ידי בית המשפט העליון כי :
"מכן, ראשית כל, שבתשלום דמי מפתח לא סגי; יתכן ואילו המדובר היה רק בפיצוי הדייר על נזקו, כי אז היה בתשלום דמי המפתח הראויים משום פיצוי סביר; אך המדובר אינו רק בפיצוי הדייר על נזקו, כי אם בדיורו מחדש; ועל פי רוב לא יהא בתשלום דמי המפתח הראויים לדייר, שהם רק שני שלישים מדמי המפתח אשר הדירה שווה כדי לאפשר שכירות דירה בעלת ערך דומה. אבל אפילו הציע בעל הבית לשלם לדייר את דמי המפתח המלאים, כולל חלקו שלו בהם, עדיין עומדת לפני בית המשפט השאלה אם במצב השוק, בזמן שעליו לפנות את המושכר, יוכל הדייר לשכור או לרכוש לו דיור חלוף בדמי מפתח אלה."
קביעה דומה, נקבעה על ידי כבוד השופט שנלר בפסק דין הר סיני, בעמוד 11 לפסק הדין כי:
"לשיטתי, מעת שהפיצוי הכספי בא כחליפו של הסידור הנכסי, היה מקום לבחינת ערכו של הסידור הנכסי לשם קביעת הפיצוי הכספי וזאת לא נעשה.
בלשון אחרת "קביעת סידור חלוף הולם" או "פתרון ראוי אחר", מחייבים הלימות בין ערכי אותם פתרונות.
ודוק, עקרונית הפיצוי הכספי נועד, לאפשר לדייר להשתמש בו, על מנת שהוא ימצא את אותו פתרון נכסי הולם או קבלת פיצוי במקומו ראו ע"א 147/65 אילוש נ. לייקנד פ"ד יט(3) 97; ע"א 388/73 מ.י. קבלנים בע"מ נ. נסר פ"ד כח (2), 383 (להלן – קבלנים) וכן בספרו של ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהד' 2 עדכון 3) עמ' 123 – 120 (להלן- בר אופיר)."
צא ולמד- במסגרת פסיקתו שומה על בית המשפט לקבוע לא רק את שווי דמי המפתח אלא שעליו להוסיף ולקבוע כי לדייר תהיה האפשרות להעמיד באמצעות שווי זה דיור חלוף בפועל.
עוד נקבע בפסיקה כי על שווי דמי המפתח המלאים, יש להוסיף עלויות העתקה והעברה. באשר לאלו ומקום בו לא הוכחו ההוצאות הכרוכות בהעברה בראיות, קבע בית המשפט את סכום דמי ההעברה וההעתקה על דרך האומדנה –
כך, בת.א (הרצליה) 455/99 שמואלי ורד נ' גונן עמוס [פורסם בנבו] (01.07.2002) קבעה כב' השופטת א' מני גור דמי פינוי בסך השווה ל-50% משווי הנכס במצבו כפנוי וריק (דמי מפתח מלאים) בסך 140,000$ והוסיפה וקבעה כי :
"…פיצוי כזה בתוספת של 15,000 $ דמי העברה, תווך , שכ"ט עו"ד וכד', יהוו פיצוי הולם המשקף את זכויותיהם של משפחת יונגריס בנכס."
ע"א (מחוזי תל אביב-יפו) 2516/02 שינפלד חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' מונדרי יוסף חיים צבי (19.12.2005), פסק בתחילה בית המשפט השלום פיצוי בסך של 140,000$ ופיצוי בגין דמי ההעתקה בסך של 10,000$. עת נדרש בית המשפט המחוזי לפיצוי הופחת הפיצוי לסך של 70,000$ ולעניין דמי ההעתקה נקבע על ידי בית המשפט המחוזי כי:
"משהופחת סכום הפיצוי, יש להפחית אף את ההוצאות בגין העברת הדירה, דמי תיווך וכיו"ב. סכום זה לא הוכח על ידי המשיבים ועל כן יעמוד, על הדרך האומדן וכפי שאף עשתה הערכאה הדיונית, על 5,000$."
סיכומו של דבר לעניין גובה הפיצוי הכספי עבור פינוי דייר מוגן בהמשך לדברים שהבאנו לעיל: כאשר מדובר בפינוי דירת מגורים, בית המשפט ישאף להעניק לדייר המוגן סכום אשר יאפשר לו לרכוש דירת מגורים חלופית, ובמקרה בו לא ניתן לעשות זאת עם סכום דמי המפתח המגיע לו כדייר מוגן, יהיה מקום להוסיף על כך סכום אשר יאפשר רכישת דירה כאמור. תוספת הסכום יכול שתהיה שליש נוסף מדמי המפתח (כלומר כ-20% נוספים) ויכול שתהיה סכום אחר, עד תקרה של שווי בעלות מלאה, והכל בכפוף לשיקול דעת בית המשפט ובהתחשב בנסיבות כל מקרה לגופו.
עד כאן סקירתנו בעניין פינוי דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38
אם הנכם עומדים לבצע עסקת נדל"ן אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני בטלפון נייד 052-3819696 או בדוא"ל amitdvir@gmail.com.
עורך דין עמית דביר, מקים המשרד, הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B,L.L.M), בעל ניסיון מקצועי מוכח ועתיר (עשר שנים) בפרקטיקה של עריכת דין ובפרט כהיותו עורך דין מקרקעין. המומחיות שלנו הינה, בין היתר, בלווי משפטי מלא בעניינים כגון: מכירת דירה, קניית דירה, קניית דירה מקבלן, תמ"א 38, זיכרון דברים, פינוי דייר מוגן, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, ייצוג קבלנים, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין, דמי מפתח ועוד.
רשומה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
