תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) מס' 38 נכנסה לתוקף ביום 18.5.05. מטרתה של התוכנית לעודד חיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, כאשר התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הינו הענקת זכויות בנייה נוספות לבניין (הוספת קומות וחדרים), אותן ניתן לממש בד בבד עם ביצוע חיזוק ושיפוץ הבניין. תמריץ נוסף שהוענק הינו הקלות ופטורים במיסים בביצוע פרויקט בניה על פי התוכנית, הכוללות פטור ממס מכירה, מס שבח, אגרות בניה, והיטל השבחה בנסיבות מסוימות.
כך, באזורים בהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות והצעות רבות מיזמים וקבלנים לחיזוק ושיפוץ בניינים בחינם, כאשר בתמורה לביצוע העבודות מקבלים אותם יזמים את זכויות הבניה הנוספות (הדירות החדשות על הגג) אותן הם מוכרים בשוק החופשי.
האם הבניין שלי זכאי לבנות על פי התוכנית?
תנאי לזכאות בניה על פי התוכנית הינו שהיתר הבניה לבניין הוצא לפני יום 1.1.1980 וכי מהנדס יקבע שהבניין לא נבנה על פי התקן הישראלי הרלוונטי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (תקן 413). לאחרונה תוקנה התוכנית והיא מאפשרת מתן היתר בניה על פי התוכנית גם כאשר מבוקש להרוס את הבניין ולבנותו מחדש. יודגש יחד עם זאת, כי בבניינים שגובהם אינו עולה על שתי קומות ושטחם הכולל הינו פחות מ- 400 מ"ר, התוכנית חלה באופן מצומצם בלבד.
מהן אפשרויות הבניה על פי התוכנית?
הועדת המקומית לתכנון ובניה רשאית להעניק מכוח התוכנית שורה של זכויות בניה יחד עם ביצוע חיזוק הבניין ושיפוצו. זכויות אלו כוללות: בניה של קומה נוספת על גג הבניין, בנייה של קומה נוספת בקומת העמודים, הרחבת כל יחידות הדיור הקיימות בשטח עד 25 מ"ר, בניית אגף נוסף בצמוד לבניין בגובה זהה, התקנת מעלית, הוספת מרפסות בשטח של עד 14 מ"ר. אכן, שורה של הטבות בניה חסרות תקדים, אשר יכולות לשנות את פני הבניין כולו ולהשביח את ערך הדירות בו בעשרות אחוזים.
האם יש לקבל את הסכמת כל דיירי הבניין?
אם בעבר היתה דרושה הסכמה של 100% מכלל דיירי הבניין לשם ביצוע פרויקט לפי תמ"א 38, הרי שהיום, לאחר שחוקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008, ישנן הקלות משמעותיות בעניין זה. כאשר מבקשים רק לחזק את הבניין ולשפצו, יספיק רוב רגיל של בעלי הדירות (51%). כאשר מבקשים לבצע הרחבה של יחידות הדיור הקיימות בלבד (עד 25 מ"ר) ללא בניית דירות חדשות, דרושה הסכמה של 60% מהדיירים, וכאשר בנוסף מבקשים גם לבנות דירות חדשות, דרושה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות אשר מחזיקים לכל הפחות ב- 2/3 מהרכוש המשותף.
במקרה אחרון זה, יידרשו בעלי הדירות לפנות למפקח על הבתים המשותפים לאשר הסכמה שכזו, וזאת רק לאחר שכבר הוצא היתר בניה והפרויקט עומד לצאת לדרך. יחד עם זאת, כאשר מבוקש לבנות דירות חדשות במספר העולה על שליש ממספר הדירות הקיימות (ששטחן הינו לפחות שליש משטח הריצפה הבנוי בבניין), תידרש הסכמה מלאה.
הכותב הינו בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B, L.L.M), חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין ובעלי משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין, ייצוג בבתי משפט, משפט מסחרי ועוד.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד נכון למועד כתיבתה ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
