עורך דין מקרקעין מייעץ – קניית דירה מחולקת: משקיעים מחפשים אפיקי השקעה שיניבו להם תשואה מירבית תוך הפחתת סיכון. הריבית הנמוכה בשוק והסכנות הטמונות בהשקעה בשוק ההון, מביאים לא אחת את המשקיע הממוצע לבדוק אפשרויות של השקעה בנדל"ן. בכלל זה, קיימת תופעה ההולכת ומתגברת של קניית מקרקעין בדמות דירות המחולקות למספר יחידות דיור נפרדות ועצמאיות. בטרם הנך נכנס לעסקת רכישת דירה מחולקת, חשוב לדעת כי טמונים סיכונים לא מעטים בעסקה שכזו.להן נסקור מספר עניינים הקשורים לסיכונים ולשיקולים ברכישת דירה מחולקת.
משקיעים מחפשים אפיקי השקעה שיניבו להם תשואה מירבית תוך הפחתת סיכון. הריבית הנמוכה בשוק והסכנות הטמונות בהשקעה בשוק ההון, מביאים לא אחת את המשקיע הממוצע לבדוק אפשרויות של השקעה בנדל"ן.
בכלל זה, קיימת תופעה ההולכת ומתגברת של קניית מקרקעין בדמות דירות המחולקות למספר יחידות דיור נפרדות ועצמאיות.
בטרם הנך נכנס לעסקת רכישת דירה מחולקת, חשוב לדעת כי טמונים סיכונים לא מעטים בעסקה שכזו.
להן נסקור מספר עניינים הקשורים לסיכונים ולשיקולים ברכישת דירה מחולקת.
מהי דירה מחולקת?
דירה מחולקת הינה דירה אשר במקור רשומה כיחידת דיור עצמאית בודדת, אשר עברה שיפוץ ועבודות בניה שהסבו אותה למספר יחידות נפרדות ועצמאיות, כאשר בכל יחידה שכזו מערכת דיור עצמאית (מטבח שירותים ומקלחת ומערכת חשמל בדר"כ). ברוב המקרים, וזו גם הנחת העבודה בסקירה זו, כי השינויים שבוצעו בוצעו ללא היתר בניה ולא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.
האם מדובר במהלך חוקי?
לכאורה חוק התכנון והבניה אינו אוסר על ביצוע שינויים פנימיים בדירה ללא היתר בניה, ואולם בתי המשפט קבעו לא אחת, כי ביצוע שינויים פנימיים אשר יוצרים יחידות עצמאיות נפרדות בתוך הדירה, כמתואר לעיל, סותר את תכלית החוק ועבודות שכאלה טעונות היתר בניה. בית המשפט שם לנגד עיניו מבחן כפול: המבחן הפונקציונאלי – קרי האם כל יחידה הינה עצמאית באמת, והמבחן הייעודי – קרי לצורך מה בוצעה החלוקה, האם לצורך השכרת היחידות או לצרכים פנימיים. ככל שהדירה המחולקת עומדת באופן ברור יותר בקריטריונים המרכיבים את המבחנים הנ"ל, כך תחשב לדירה שהעבודות בה בוצעו שלא כדין.
האם ניתן להכשיר את העבודות שבוצעו בדירה?
באופן עקרוני ניתן לקבל היתר בניה רטרואקטיבי, וזאת בהליך של הכנת תוכניות ע"י אדריכל והגשתן לעירייה ולועדה המקומית אשר תבחן את הנושא באמצעות מהנדסיה ותבחן האם מבחינה תכנונית ניתן להתיר את החלוקה, גם בהתחשב במספר מקומות חניה. הליך כאמור כרוך בתשלום לא מבוטל. יחד עם זאת, עצם העובדהשהדירה כבר חולקה אינה מבטיחה כי הועדה המקומית תיתן "חותמת הכשר"לדירה. כלומר, הועדה המקומית תיתן היתר רק אם ניתןלחלק את הדירה והחלוקה תואמת את מדיניות הועדההמקומית והתוכניות החלות באזור.
לשון אחרת: אין הגשת בקשת היתר בניה בדיעבד, משמעה כי הרשות המקומית כלל תאשר ביצוע פיצול כאמור. יתרה מכך, חלוקת הדירה שנעשתה טעונת הסכמת כל הדיירים בבניין, ומחייבת שינוי צו רישום הבית המשותף והגלדת מספר היחידות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, הליך מסובך וארוך.
מהו הסיכון והחשיפה ברכישת דירה מחולקת?
ראשית, אין זה בטוח כי ניתן יהיה לרשום את הדירה על שם הרוכב, זאת במידה ורשויות התכנון יפעלו כנגד החלוקה ויקבעו כי מדובר בחריגת בניה. במצב דברים שכזה, הרשות המקומית לא תאפשר להעביר את הנכס בלשכת רישום המקרקעין ואף תדרוש תשלום היטל השבחה בשל השבחת הנכס.
חמור לא פחות הוא, שהרשות המקומית יכולה לפתוח בהליכי כתב אישום בגין חריגת הבניה, מה שיכול לגרום להטלת קנס כספי של אלפי שקלים וכן דרישה להשיב את המצב לקדמותו.
שנית, ברכישת הדירה ישנה חשיפה לתביעות דיירים בבית המשותף, אשר קמה להם עילת פיצוי בגין הגדלת מספר היחידות בבית המשותף. אותם שכנים אף יכולים לדרוש להשיב את המצב לקדמותו.
סיכומו של דבר:
עמדנו על מקצת מהשיקולים והסיכונים העומדים בבסיס ההחלטה לרכוש דירה מחולקת. אכן, מדובר באפיק השקעה קורץ אשר יכול להניב כ- 10% תשואה שנתית, ואף יותר. יחד עם זאת, לא כל הזהב נוצץ. קניית דירה מחולקת הינה עסקה מסוכנת אשר יכולה לגרור אחריה הליכים וסיבוכים משפטיים רבים, אשר יש ויסכלו הן את הרצון להניב את התשואה המצופה ואף יפגעו בערך הנכס ובסיכויים למכור אותו לצד שלישי בעתיד.
אם הנכם עומדים לבצע עסקת נדל"ן אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני בטלפון נייד 052-3819696 או בדוא"ל amitdvir@gmail.com.
עורך דין עמית דביר, מקים המשרד, הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B,L.L.M), בעל ניסיון מקצועי מוכח ועתיר (עשר שנים) בפרקטיקה של עריכת דין ובפרט כהיותו עורך דין מקרקעין. המומחיות שלנו הינה, בין היתר, בלווי משפטי מלא בעניינים כגון: מכירת דירה, קניית דירה, קניית דירה מקבלן, תמ"א 38, זיכרון דברים, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, ייצוג קבלנים, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין, דמי מפתח ועוד.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
