עורך דין מקרקעין מייעץ – קניית דירה קבוצת רכישה: מחירי הנדל"ן המרקיעים שחקים, המחסור ההולך ומחריף במקרקעין פנויים לבניה, הביקוש התמידי לרכישת דירות – כל אלו מביאים לא אחת למצב בו קנייה של דירה במסגרת קבוצת רכישה קורצת מאד לרוכשי דירות פוטנציאלים, מה גם שמובטחת להם הוזלה משמעותית של מחיר הדירה הסופי. האומנם?
הרעיון המרכזי בהתארגנות של קבוצת רכישה הינו הוזלת עלויות ע"י רכישה מרוכזת של הקרקע המיועדת לבניה ע"י הרוכשים, וכן פנייה מרוכזת להזמנת שירותי בניה מבעלי מקצוע שונים. בכך, מבקשים הרוכשים לקזז את הרווח היזמי אותו גורף קבלן בניה בפרוייקט רגיל, לקזז עלויות שיווק, עלויות מימון, עלויות מע"מ ומס רכישה, ועוד.
להלן נביא מספר נקודות חשובות שיש לשקול בטרם כניסה לפרוייקט של קבוצת רכישה:
אין רווח ללא סיכון: חשוב לזכור כי הסיכון ברכישת דירה בקבוצת רכישה הינו תמיד גדול יותר מאשר קנייה דירה באופן קונבנציונאלי.
בדיקת כדאיות: כיוון שהסיכון הוא מובנה, כדאי לבדוק האם אכן מדובר בהוזלה של עלות הדירה, זאת ע"י בחינה ספציפית של עלות בניה למטר בתוספת עלות קרקע למטר. כל הוזלה שהינה מתחת ל-20% ממחיר רגיל, מקטינה את כדאיות העסקה ואת הכניסה לפרוייקט, במיוחד בשל הסיכונים הטמונים בו.
עלויות ניהול: ישנה נטייה להתרשם מהוזלת המחיר, ואולם חשוב לזכור כי על מחיר הדירה תתווספנה ברוב המקרים עלויות ניהול הקבוצה בסך של כ- 10%.
סיכוני מס: יש לבדוק היטב האם מאחורי יזמי הרעיון או "המארגנים" לא עומד יזם קבלני אשר מנסה באמצעות קבוצת הרכישה להתחמק מתשלום מיסים רגילים בעסקה קבלנית. לנוכח שכיחות השימוש במנגנון קבוצות הרכישה, רשויות המס בוחנות היטב את מהות העסקה ואם לא מסתתרת מאחוריה עסקת קבלנית רגילה המחייבת מס גבוה יותר.
למשל, בוחנות רשויות המס האם קיים משרד מכירות המספק שירותי שיווק ובניה, האם הפרוייקט משווק כבניין מוכן או כעיסקה למכירת קרקע בלבד, וכן נבחן אופי הסכמי הרכישה והיקף הסמכויות המוקנות למארגן במסגרת ההסכמים עם הרוכשים (למשל כאשר רוכשי הקרקע חותמים על הסכמי רכישה בזמנים שונים, ולא ביחד, עשוי הדבר להצביע על כך שמדובר בעצם ברכישת דירות). ככל ותיווצר בעיית מס, הפרוייקט עלול להיקלע למבוי סתום לזמן רב מאד.
תלות בחברי הקבוצה: בקבוצת רכישה הרוכש קשור בכל תקופת הבניה עם כל אחד ואחד מן הרוכשים כאשר היקלעות למצב כלכלי קשה של אחד או יותר מהם עלולה לעכב את הפרוייקט כולו. חשוב לבדוק בעניין זה מהם הבטחונות ו/או האם ישנו בנק מלווה אשר מתחייב להיכנס "בנעלי הרוכש" הסרבן.
לא כל רוכש מתאים: אם מדובר ברוכש אשר אינו רגיל להתעסק בצורה מעמיקה עם עסקת בניה, אם מדובר ברוכש אשר רגיל לקבל מוצר מוגמר, רצוי שלא יכנס לפרוייקט של קבוצת רכישה. פרוייקט מסוג זה דורש התעסקות לא מעטה בכל שלבי הבניה, הן בהתנהלות מול בעלי מקצוע והן בטיפול מול הרשויות השונות.
סיכומו של דבר: לא כל הנוצץ זהב
כך או כך ולאור הדברים המתוארים לעיל המלצתנו היא לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין למן תחילת הדרך ועל מנת שילווה את הרוכש בכל השלבים של רכישת הדירה, תוך שמירה על האינטרסים שלו מול הרוכשים האחרים ומול מארגני הקבוצה.
אם הנכם עומדים לבצע עסקת נדל"ן אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני בטלפון נייד 052-3819696 או בדוא"ל amitdvir@gmail.com.
עורך דין עמית דביר, מקים המשרד, הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B,L.L.M), בעל ניסיון מקצועי מוכח ועתיר (עשר שנים) בפרקטיקה של עריכת דין ובפרט כהיותו עורך דין מקרקעין. המומחיות שלנו הינה, בין היתר, בלווי משפטי מלא בעניינים כגון: מכירת דירה, קניית דירה, קניית דירה מקבלן, תמ"א 38, זיכרון דברים, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, ייצוג קבלנים, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין, דמי מפתח ועוד.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
