עורך דין מקרקעין מייעץ – פטור במכירת דירת מגורים

במכירת דירת מגורים, זכאי המוכר לבקש מרשות המיסים פטור מתשלום מס שבח (מס החל על השבח הריאלי של הדירה ממועד קנייתה ועד מכירתה). הזכאות לפטור תקבע בהתאם לאפיון הנכס הנמכר, וכן בהתאם לקריטריונים נוספים שצריכים להתקיים אצל המוכר. להלן נעמוד על עיקרי התנאים לקבלת פטור כאמור.

מהי הגדרת "דירת מגורים"?
על הדירה לעמוד בכל הקריטריונים הבאים במצטבר כדי להפוך לדירת מגורים "מזכה" שיכולה לקבל פטור:

בניית הדירה הסתיימה בטרם שהיא נמכרה.
הדירה בבעלות פרטית של אדם (ולא תאגיד) ואינה משמשת מלאי עסקי שלו לפי כללי מס הכנסה.

הדירה משמשת בפועל למגורים או שהיא ריקה אך מיועדת וניתנת למגורים (כלומר יש בה את כל המתקנים הדרושים למגורים – מטבח שירותים וכו').
הדירה שימשה בעיקרה (הכוונה לרוב השטח) למגורים או היתה בעיקרה מיועדת למגורים ארבע שנים קודם למכירתה או 80% מתקופת הבעלות (ובלבד שהחישוב מתייחס לשנים שלאחר שנת 1998).

מהם התנאים המוקדמים שעל המוכר לעמוד בהם?
יש לבקש את הפטור באופן פוזיטיבי בטופס, אחרת גם אם למעשה יכול היה לקבל פטור ולא מילא טופס, יחוייב במס מלא.

על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים המזכה.

בהתייחס למבחן מכירות דירות קודמות (אליו נתייחס בהמשך) יראו במוכר ובבני משפחתו, הכוללים את אשתו וילדיו שאינם נשואים עד גיל ‎18 כמוכר אחד (כל אלו נקראים "התא משפחתי") ואם אחד מבני המשפחה הללו מכר דירה בעבר, ייחשב הדבר כאילו כל התא המשפחתי מכר דירה נוספת (מעבר לדירה עליה מבוקש הפטור).

אם הבעלות בדירה היא פחות מ-4 שנים אזי המוכר יאלץ לפרט את מקורות המימון שלו לקנייתה וככל והדירה, או לפחות מחצית ממנה, התקבלה במתנה (גם אם מדובר במתן כסף לקנייתה), הרי שעל המוכר לעמוד בתקופת צינון של 3-4 שנים.

מהו מבחן מכירת דירות קודמות ואלו סוגי פטור יש?
פטור אחת לארבע שנים

הפטור בוטל ביום 01.01.2014 ובמקומו ניתנה אפשרות עד ליום 31.12.2017 למכור עד שתי דירות במס מופחת (מס שבח לינארי) בהתקיים תנאים מסויימים, ובלבד שאין מדובר במכירה לקרוב משפחה.

פטור לדירה יחידה
מוכר תושב ישראל שאין לו (לרבות התא המשפחתי שלו) יותר מדירת מגורים אחת (וגם לא היתה לו ביום 01.01.2014 יותר מדירת מגורים אחת), זכאי לפטור מלא ממס שבח אם הדירה היתה בבעלותו לפחות 18 חודשים. פטור כאמור ניתן לקבל אחת ל- 18 חודשים.

אם המוכר רכש דירה נוספת תוך ‎18 חודשים קודם למכירת הדירה וכתחליף לה, עדיין ייחשב לבעל דירה אחת. כמו כן כאשר למוכר יש חלקי דירות נוספות שכל אחד מהם לא עולה על שליש מהזכויות בדירה (או מחצית כשמדובר בדירת ירושה) לא ייחשבו חלקים אלו לדירה נוספת, והמוכר עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה. לעומת זאת במכירת אותם חלקים לאחר מכן, יחויב תמיד ובכל מקרה במס שבח.

חשוב לציין כי אם תבוצענה פעולות רבות של קניית דירות ומכירתן, תוך תקופה קצרה,ייתכן שפעילות זו תחשב כפעילות עסקית ותחויב במס הכנסה ומיסוי מקרקעין לא יכיר בפטור.

פטור במכירת שתי דירות לצורך קניית דירה שלישית
מוכר דירה זכאי לפטור של "פעם אחת בחיים" כאשר הוא מוכר שתי דירות מגורים לצורך רכישת דירה שלישית והתנאים לזכאות לפטור במצטבר הם:

שווי שתי הדירות שנמכרו אינו עולה על סך של 2,004,000 ₪. כאשר השווי הוא מעל הסכום האמור אך פחות מתקרה של 3,334,000 ₪ אזי במכירת הדירה השניה יחוייב המוכר במס על ההפרש. אם שווי שתי המכירות עולה על סך של 3,334,000 ₪ אזי המוכר יחוייב במס מלא על כל מחיר מכירת הדירה השניה.
המוכר קנה 12 חודשים קודם למכירת הדירה השניה, או יקנה בתוך 12 חודשים לאחר מכירתה, דירה שלישית ששוויה הוא לפחות 75% משווי התמורה שקיבל בגין שתי הדירות.

פטור מיוחד – דירה שנתקבלה בירושה
מוכר דירת מגורים מזכה שירש אותה ממוריש (כאשר הוא בן זוגו, או צאצאו, או בן זוג של צאצאו) יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח אם המוריש היה בעל דירה אחת בלבד שבגינה הוא היה זכאי לפטור אם היה מוכר אותה במועד פטירתו כאילו היה בחיים.

נציין, כי מוכר שמשתמש בפטור דירה שהתקבלה בירושה, אינו "שורף" פטורים אחרים המגיעים לו כפי שתיארנו לעיל, שכן הפטור כאמור הוא מיוחד ואינו נכלל ברשימת הפטורים הרגילים.

אם הנכם עומדים לבצע עסקת נדל"ן אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני בטלפון נייד 052-3819696 או בדוא"ל amitdvir@gmail.com.

עורך דין עמית דביר, מקים המשרד, הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B,L.L.M), בעל ניסיון מקצועי מוכח ועתיר (עשר שנים) בפרקטיקה של עריכת דין ובפרט כהיותו עורך דין מקרקעין. המומחיות שלנו הינה, בין היתר, בלווי משפטי מלא בעניינים כגון: מכירת דירה, קניית דירה, קניית דירה מקבלן, תמ"א 38, זיכרון דברים, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, ייצוג קבלנים, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין, דמי מפתח ועוד.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד נכון למועד כתיבתה ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.