מהם מיסוי המקרקעין שצריך להכיר

מיסוי המקרקעין- מה זה בעצם?

חוק מיסוי המקרקעין התשכ"ג- 1963 אושר ונכנס לתוקף בתאריך ה22 באוגוסט 1963. החוק עבר מאז תיקונים ועדכונים כאשר המטרה בכל תיקון הייתה להתאים אותו לתמורות הכלכליות, לשינויים במבנה של עסקאות נדל"ן, להתפתחות הענף ועוד. החוק המדובר מטיל תשלום מס שבח על כל מי שמוכר זכות בנכס ועל מי שמבצע פעולה באיגוד המקרקעין. החוק מטיל מס רכישה על הרוכש של הדירה.

חוק מיסוי מקרקעין עוסק במיסוי החל בצדדים השונים בעת מכירת זכות במקרקעין הלא הוא נכס נדל"ן כלשהו וכן זכות באיגוד מקרקעין. מקרקעין בהתאם לחוק הם קרקעות בישראל לרבות בתים, בניינים ומבנים אחרים אשר מחוברים לקרקע בחיבור קבוע. זכות במקרקעין מוגדרת על פי החוק בתור בעלות, חכירה למשך יותר מ25 שנים ביושר או בדין, הרשאה לשימוש במקרקעין אשר ניתן לראות בה בעלות או חכירה.

מכירה של זכות במקרקעין מוגדרת בחוק הענקה של זכות במקרקעין, העברה או ויתור עליה. על פי ההגדרה של החוק הורשה, העברה זכויות בנכס בהסכם גירושין או הקניית זכות במקרקעין למפרק, כונס, נאמן או אפוטרופוס לא נחשבות למכירה. החוק תקף רק על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויה בשטח של מדינת ישראל והוא עוסק במיסי שבח ומיסי רכישה.

מהו מס רכישה?

על פי סעיף 9 של חוק מיסוי המקרקעין, כאשר מוכרים זכות במקרקעין, הרוכש יהיה חייב לשלם מס רכישה, כאשר המס המדובר יהיה מחושב כשיעור משווי המכירה. בנכסים שלא מיועדים למגורים שיעור המס הקבוע יהיה החל מהשקל הראשון ואילו בדירת מגורים שיעור המס יהיה מדורג. כמו כן, קיימות תקנות שונות שמטרתן היא להעניק זכאות פטור ממס רכישה שבהן מוגדרים תנאים לקבלת פטור והקלה במס רכישה.

מהו מס שבח?

על פי סעיף 6 לחוק, מס שבח מקרקעין יוטל על העלייה בשווי הנכס, כלומר: השבח, כאשר מכורים זכות במקרקעין. מס שבח מקרקעין הוא בעצם מס רווח הון  וזאת בשל העובדה שהוא מוטל על שיכר הצמיחה בשווי של הנכס. המס מוטל על מוכר זכות או איגוד במקרקעין אשר לא מהווה מלאי עסקי. במקרה של הפסד על הנכס בעת מכירתו לא יהיה צורך בתשלום הס המדובר. החוק מגדיר את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המוכרות בניכוי מהסכום, את ההוראות לקביעת יום מכירה ושווי מכירה וההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה. כמו כן, החוק מגדיר גם במקרה הזה תנאים לקבלת פטורים שונים וכן הקלות במס.

במקרה של ביטול העסקה מה דין מיסוי המקרקעין?

אם התקבלה החלטה על ביטול העסקה הרוכש חייב להודיע באופן מידי למנהל מס מקרקעין על מנת לקבל החזר על תשלומי המיסים אשר שילם. יש להודיע על כך באמצעות טופס 6130 למשרד מיסוי המקרקעין שבו מנוהל התיק. בטופס הבקשה יש לציין את הצדדים של העסקה וכן לתחום. בנוסף לכך תידרש חתימה של עורך דין מקרקעין שמצהיר כי מדובר על טופס בקשה מאומת. אם המשרד של מיסוי מקרקעין מבין כי מדובר אכן על עסקה אמיתית שיש לבטל התשלומים ששולמו מהמס המדובר יוחזרו למשלם המס.

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום חובה שיש לשלם במידה והתקבלה תכנית חדשה ובה יש זכויות נוספות לנכס, שינוי ייעוד לנכס או הקלה כלשהי הנוגעת לנכס המצוי בבעלותו של האדם. ההיטל מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוא רלוונטי רק לבעלים של הנכס. הסכום יעמוד על מחצית מההשבחה כאשר יש לשלם את היטל ההשבחה רק כאשר מוכרים נכס או  מבקשים היתר בנייה בעבור הזכויות הנוספות.