לפחות חמישים אחוז מהישראלים זכאים לדרכון פורטוגלי בגלל זיקתם ההיסטורית והיותם צאצאים של מגורשי ספרד. נראה שהביקוש רק ממשיך לעלות, וזאת למרות שעברו כמה שנים מאז שממשלת פורטוגל הוציאה את חוק התיקון. לצד ריבוי הבקשות לאזרחות פורטוגלית, צמח לו עוד "טרנד" – השקעות נדל"ן בפורטוגל.
כמובן, לאזרחי פורטוגל (בין שהם ישראלים שקיבלו לאחרונה אזרחות ובין שנולדו וחיו שם כל חייהם) קל יותר למצוא את העסקאות המשתלמות ביותר, ולהתנהל מול הרשויות. חושבים שאתם זכאים לדרכון פורטוגלי ועדין לא עשיתם את הצעד? כדאי לכם למהר. חפשו תחילה את שמכם במאגר הבא: "אזרחות פורטוגלית רשימת שמות משפחה", ולאחר מכן פנו למשרד עורכי דין שמציע בדיקת זכאות ללא עלות.
אבל לא התכנסו היום כדי לדבר על טירוף הדרכונים הפורטוגליים, במאמר הזה נדבר על דיני הנדל"ן בפורטוגל ולמה כדאי להתייעץ לפני הרכישה עם עורך דין מוסמך בתחום.
אז בואו נתחיל.
אמנת מס בין פורטוגל לישראל – השקעות נדל"ן בפורטוגל
שתי המדינות מחזיקות בהסכם שנועד למנוע תשלום כפול על מס. ההסכם מעודד יחסים עסקיים טובים בין שתי המדינות, ושיתוף פעולה אכיפתי בכל מה שנוגע לגביית התשלומים ממתחמקים.
כדי שתוכלו לבצע עסקה בראש שקט (ולהימנע כמובן מתשלום מס כפול) חשוב שתהיו בקיאים בסעיפי האמנה.
מיסים בפורטוגל על השקעות נדל"ן בפורטוגל
בעת ביצוע העסקה, הרוכש מחויב לשלם שלושה מיסים.
IMT (מס העברה)- מס שמוטל על קניית נכסים יד שנייה ביחס לערכם. הוא נע בין חמישה עד שישה וחצי אחוזים, בהתאם לאופי וייעוד הנכסים, ומיקומם.
במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס IMT, מומלץ לפנות לייעוץ אצל עו"ד מקרקעין כדי לברר על השקעות נדל"ן בפורטוגל.
IS (מס בולים)- מס רכישה נוסף בשווי של 0.8 אחוזים משוויו של הנכס, בעת הרכישה יכול להגיע עד 7 אחוזים. מוטל גם בזמן קנייה, גם בזמן מכירה, וגם על המשכנתא.
IMI (מס בעלות)- מס שמוטל על הרוכש כל שנה, מחושב לפי ערכו של הנכס כפול שיעור המס המוגדר, נע בטווחים שבין 0.3 ל-0.8 אחוזים (מקסימום).
מס הכנסה על כספי שכירות
אם בחרתם לבצע עסקת נדל"ן במטרה להשכיר את הנכס, אסור לכם לשכוח את מס ההכנסה שעומד על 28 אחוזים (מחושב אחרי ניכוי הוצאות לפי דיני המיסים בפורטוגל).
חשוב שתדעו שחברות זוכות לשיעור מס הכנסה על שכירות נמוך יותר – 21 אחוזים.
כמו כן, גם השקעות נדל"ן בפורטוגל מצריכה תשלום למס הכנסה בישראל. בעל הנכס רשאי לבחור את צורת התשלום: ניכוי של עד 15 אחוזים מדמי שכירות ברוטו מבלי לבצע הזדכות על הוצאות המס בפורטוגל, או דיווח על הכנסה מדמי השכירות ובכך לקבל זיכוי בגין תשלום מס כפול.
פטור מתשלומי מיסים בפורטוגל – זה אפשרי?
דיני המס בפורטוגל מאפשרים פטור מתשלום מס בכמה מקרים:
אם ההכנסה השנתית של בעל הנכס לא עולה על 15,295 אירו, והוא עומד בקריטריונים שהרשויות המוסמכות בפורטוגל ייבחנו, הוא יהיה רשאי לקבל פטור מתשלום IMI (מס בעלות).
אם הנכס משמש כביתו העיקרי של הרוכש, וערכו נמוך מ-92,407 אירו (בחלקה היבשתי של פורטוגל) או מ-115,509 (בחבלים האוטונומיים), הוא יהיה זכאי לקבל פטור ממס IMT (מס העברה).
כשזה מגיע לנדל"ן (ובמיוחד בעסקאות שמעבר לים) תמיד כדאי להתייעץ עם איש מקצוע, ובמקרה הזה – משרד עורכי דין תותי אשבל. ליווי מקצועי, אישי והגון מא' עד ת'.
