ברשימה הבאה, ננסה לעמוד על מקרים לפיהם רשות המיסים מכירה ברכישת דירה מגורים כדירה יחידה לצורך תשלום מס רכישה.
מס רכישה על דירות מגורים, הוא מס שידע תנודות בשנים האחרונות יותר מכל מס אחר, ולא בכדי. המדובר במס שמוטל על רכישת כל דירת מגורים במדינת ישראל, כאשר המס נגזר כאחוז משוויה של הדירה, כולל כל התשלומים המשולמים לצורך רכישתה, לרבות מע"מ. ללא ספק, מדובר באחד ממכשירי העשרת אוצר המדינה היעילים ביותר שיש.
לאחרונה (24.06.2015) הוחלט להעלות את מס הרכישה ברכישת דירה שניה ואילך, לשיעור גבוה של 8% אחוזים, בעוד הפטור היחסי בגין רכישה דירה יחידה עד לסכום של 1,600,175 ₪ (נכון לשנת 2016) ושיעור המס הנמוך יחסית והמדורג ברכישת דירה יחידה שאינה בתחום הפטור נותרו על כנם.
לאור האמור, החשיבות של כניסה למקרים בהם תיחשב רכישת הדירה כרכישה של דירת מגורים יחידה, כפולה שבעתיים ומשמעותה חיסכון של עשרות ועד מאות אלפי שקלים.
ובכן באילו מקרים תכיר רשות המיסים ברכישת הדירה כרכישת דירה יחידה?
מקרים הקבועים בחוק:
אם לרוכש הדירה יש בנוסף חלק מדירה שאינו עולה על שליש מהזכויות שבה (או מחצית אם מדובר בדירת ירושה), ייחשב אותו רוכש כמי שרוכש דירה יחידה.
אם לרוכש הדירה יש בנוסף חלק מדירה (מעל שליש), או יותר, המושכרת בשכירות מוגנת כדירת מגורים מלפני יום 1.1.1997, ייחשב אותו רוכש כמי שרוכש דירה יחידה.
אם לרוכש הדירה יש דירה נוספת או חלק מדירה נוספת שעולה על שליש מהזכויות שבה (או מחצית אם מדובר בדירת ירושה), והוא מתחייב למכור אותה או את אותו חלק בתוך 18 חודשים מיום הקניה (או בתוך 12 חודשים מיום קבלת החזקה כאשר מדובר בקניית דירת מגורים מקבלן), הרי שיתרת המס בגין רכישת דירה שניה ואילך תוקפא ברשות המיסים עד למכירת הדירה הישנה, ועם מכירתה יהיה זכאי הרוכש לתשלום בגין רכישת דירה יחידה.
אם לרוכש הדירה יש בנוסף שתי דירות קטנות זולות יחסית (כ- 2 מיליון ₪ יחדיו נכון לשנת 2015), ובלבד ששתי הדירות הישנות יימכרו בתנאי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, ובנוסף שהדירה הנרכשת תענה על תנאי הדירה החלופית לעניין זה כקבוע בסעיף זה – כלומר, בין היתר, ששוויה יהיה לפחות 75% משווי שתי הדירות יחדיו. יצויין כי לאחרונה תוקן הסעיף כך שניתן למכור שתי דירות ששווין יחד גבוה יותר ומגיע יחד עד לסכום של כ- 3.3 מיליון, ואולם במצב זה ישולם מס באופן יחסי.
מקרים מיוחדים בגינם נוהגת רשות המיסים להחשיב את הרכישה כרכישת דירה יחידה:
רכישת מספר דירות בו זמנית
לעיתים בחיי המעשה, קיימים מצבים מיוחדים שבהם רוכש שאין לו כלל דירות מגורים רוכש בו זמנית, לראשונה, יותר מדירת מגורים אחת. בד"כ מדובר בדירות צמודות, ביחידות של דירות בנחלות, אך לא רק במקרים אלו.
ברכישה זו, מבחינה פיסית, אין לרוכש באף רגע נתון דירת מגורים יחידה, ולכאורה, אינו זכאי
להטבת מס הרכישה ברכישת דירת מגורים יחידה. יחד עם זאת, פרשנות זו אינה עומדת בתכלית
החקיקה הסוציאלית ליתן הקלה ברכישת דירת מגורים אחת הדרושה למגוריו הפרטיים של התא
המשפחתי.
לפיכך, עמדת רשות המיסים היא, כי בנסיבות מיוחדות אלה הרוכש מספר דירות בו זמנית יהא
זכאי להקלה הקבועה במס הרכישה לדירה יחידה לגבי דירה אחת מאלו שרכש, לפי בחירתו,
ובלבד ודירה זו עונה לשאר התנאים הקבועים בהגדרת "דירת מגורים יחידה".
רכישה של שיעור או חלק נוסף של אותה דירת מגורים יחידה
קיימים מקרים בהם קיימים מספר בעלים בדירת מגורים (אשר אינם משתייכים לאותו תא משפחתי בהתאם להגדרה של רשויות המס) ואחד מהבעלים מעוניין להגדיל את חלקו באותה הדירה באמצעות רכישת חלקיהם של הבעלים האחרים, כולם או חלקם.
במצב דברים כאמור ובמידה ולרכוש אין דירת מגורים אחרת יראו את החלקים הנרכשים כ"דירה יחידה" אשר תהנה ממדרגות מס רכישה מופחתים בהתאם לחוק. מדובר בהגברת יכולת השימוש של הרוכש באותה דירת מגורים יחידה עצמה ועל כן רשות המיסים תפרש את רכישת שיעור או חלק נוסף בדירה כמזכה במדרגות מס הרכישה לפי דירה יחידה.
הרחבת דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה
ישנם מקרים בהם בשל צרכי התא המשפחתי נדרשת הרחבת דירתו היחידה של התא המשפחתי. על פי רוב, הרחבה זו נעשית בדרך של מכירת הדירה הקיימת ורכישת דירה חדשה גדולה יותר המתאימה לצורכי המשפחה. עם זאת, בחלק (מועט) של המקרים הפתרון הוא באמצעות רכישת דירה נוספת הצמודה בקיר משותף לדירה הקיימת (או נמצאת בקומה נמוכה או גבוהה ממנה), פריצת הקיר המשותף והתאמתה של הדירה החדשה לשימוש בשלמות ובחטיבה אחת כדירת מגורים אחת יחד עם הדירה המקורית.
עמדת רשות המיסים היא כי, בכפוף לתנאים מסוימים ועמידה בלוח זמנים של התאמת הדירה הנוספת, רכישת הדירה הצמודה על מנת שתשמש בשלמות ובחטיבה אחת למגורים יחד עם הדירה המקורית תהנה ממדרגות מס הרכישה הקבועות לדירת מגורים יחידה. האמור יחול אף כאשר נרכשות שתי דירות בו זמנית על מנת לאחדן לדירה יחידה.
אם הנכם עומדים לבצע עסקת נדל"ן אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני בטלפון נייד 052-3819696 או בדוא"ל amitdvir@gmail.com.
עורך דין עמית דביר, מקים המשרד, הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B,L.L.M), בעל ניסיון מקצועי מוכח ועתיר (משנת 2003) בפרקטיקה של עריכת דין ובפרט כהיותו עורך דין מקרקעין. המומחיות שלנו הינה, בין היתר, בלווי משפטי מלא בעניינים כגון: מכירת דירה, קניית דירה, קניית דירה מקבלן, תמ"א 38, זיכרון דברים, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, ייצוג קבלנים, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין, דמי מפתח ועוד.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
