בעשור האחרון הפכה ההשקעה בנדל"ן לאחת ההחלטות הכלכליות המרכזיות של משפחות רבות, יזמים ואנשים פרטיים. מצד אחד, השוק כאן בארץ מציע תחושת יציבות וביטחון, הרי מדובר בבית, בשוק שאנחנו מכירים מקרוב. מצד שני, מדינות רבות מעבר לים מזמינות את המשקיעים עם מחירים נגישים בהרבה ותשואות גבוהות.
כך למשל, השקעות נדלן בפורטוגל הפכו לאחת האפשרויות הנפוצות בשנים האחרונות, בזכות שילוב של שוק מתפתח, כלכלה יציבה ורגולציה נוחה יחסית. אז איפה כדאי להשקיע? נדלניסט טו גו מסבירים שאין תשובה אחת נכונה, כל החלטה תלויה בצרכים האישיים, בהון ההתחלתי ובנכונות לקחת סיכונים.
איפה משתלם יותר להשקיע, בישראל או מעבר לים?
ההשקעה בישראל מבטיחה נגישות גבוהה, שליטה וביטחון רגשי. הנכס קרוב, השפה מוכרת וקל יותר לעקוב אחרי מה שקורה בשטח. מצד שני, מחירי הדירות הגבוהים בישראל מציבים רף כניסה מאתגר למדי, כמו כן, התשואה השנתית הממוצעת על דירה להשכרה בישראל נעה סביב 3%-2.5% ולפעמים אפילו פחות במרכזי הערים המבוקשות. לעומת זאת, כשמדברים על השקעות נדלן בפורטוגל התשואות כפולות ויותר במקרים מסויימים. שם, המחירים הראשוניים נמוכים יותר והשוק פונה גם למשקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל. אבל תזכרו, ככל שהפיתוי גדול יותר, כך גדלים גם האתגרים שנלווים לו.
אילו סיכונים קיימים בכל אחת מהאפשרויות?
שוק הנדל"ן בישראל מתמודד עם בעיות רגולטוריות מתמשכות, מחסור בקרקעות לבניה וזינוק קבוע במחירים. למרות הביטחון היחסי, שוק רווי כמו זה שיש אצלנו יכול להקשות על מציאת עסקאות משתלמות באמת. מעבר לים, לעומת זאת, הסיכונים משתנים בהתאם למדינה וכוללים תנודות כלכליות, בעיות משפטיות, או סיכון לכך שהנכס יישאר ריק חודשים ארוכים.
השקעות נדלן בפורטוגל, למשל, נהנות ממדיניות מעודדת משקיעים זרים, אך גם שם קיימת תחרות גוברת בשנים האחרונות. ההבדל המהותי הוא רמת השליטה, בארץ, המשקיע יכול לנסוע לנכס תוך שעה ולבדוק בעצמו, בחו"ל, השליטה מתבצעת מרחוק ותלויה באמינות של הגורמים המקומיים.
מה מומלץ לבדוק לפני רכישת נכס מעבר לים?
כשמדובר בנדל"ן זר, בדיקת הנכס הופכת לתהליך הרבה יותר מקיף. בחינה של המחיר או המיקום פשוט לא מספיקה במקרים הללו, עליכם להבין את כל ההקשרים הכלכליים והחברתיים של האזור. האם יש ביקוש אמיתי לשכירות? מהי רמת הפיתוח של התשתיות? ומהן התחזיות לעשור הקרוב באזור המדובר? השקעות נדלן בפורטוגל כוללות ערים כמו ליסבון ופורטו שמושכות תיירים ומשקיעים כאחד, אבל אתם צריכים גם להכיר את ההבדלים בין השכונות, את מדיניות המיסוי ואת המגבלות על ההשכרה לטווח הקצר.
איך מעריכים את תשואת ההשקעה במדינות שונות?
אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא להעריך את פוטנציאל התשואה האמיתי. בארץ, כאמור, מדובר לרוב ב-3%-2.5% ובאירופה הנתונים יכולים להיות 7%-5%. אבל מעבר לאחוזים, יש לחשב את התמונה הכוללת, בין היתר מיסים, הוצאות תחזוקה, דמי ניהול ועמלות.
השקעות נדלן בפורטוגל, לדוגמה, יכולות להיראות מפתות מאוד על הנייר, אך אם לוקחים בחשבון מס רכישה, תחזוקה ותשואת השכרה אמיתית, התוצאה עשויה להשתנות. הנה ההבדלים בצורה הכי פשוטה:
| מדינה | תשואה ממוצעת ברוטו | מיסוי על שכר דירה | רמת יציבות רגולטורית |
| ישראל | 3%-2.5% | עד 10% | בינונית |
| פורטוגל | 7%-5% | 28%-15% | גבוהה יחסית |
| גרמניה | 4%-3% | 30%-25% | גבוהה |
מיסים ורגולציה, מה כדאי לקחת בחשבון?
בישראל נהנים המשקיעים ממערך מיסוי יחסית ברור, פטור חלקי על שכר דירה עד סכום מסוים, לצד מס רכישה שעולה מדרגות בהתאם לערך הדירה. בחו"ל, כל מדינה פועלת לפי כללים משלה, ולפעמים מדובר בחוקים מורכבים במיוחד.
השקעות נדלן בפורטוגל לדוגמה כפופות למס על שכר דירה שיכול לנוע בין 28%-15%, תלוי בהכנסה. כמו כן, יש לקחת בחשבון את הסכמי המס הכפול בין ישראל למדינות היעד, שמטרתם למנוע מצב של תשלום כפול על אותה הכנסה.
האם הקרבה הפיזית לנכס באמת חשובה?
זו שאלה שמלווה כל משקיע, מצד אחד, קרבה מאפשרת שליטה מלאה, ביקורים פתאומיים, קשר ישיר עם הדיירים ומענה מידי לבעיות. מצד שני, טכנולוגיה מתקדמת ושירותי ניהול נכסים מקצועיים מאפשרים לנהל נכס גם מעבר לים. אלפי ישראלים רוכשים דירות בליסבון או בפורטו בלי לבקר בהן באופן קבוע, כשהם מסתמכים על חברות מקומיות לניהול שוטף.
אז איך בוחרים?
בסופו של דבר, לבחירה בין השקעה בארץ לבין השקעה מעבר לים נכנסים שיקולים רבים, מצד אחד יש פה את עניין החישוב המתמטי הפשוט, אבל יש כאן גם שיקולים רגשיים, יש רמת סיכון אישית שאתם מוכנים לקחת וגם עולה השאלה האם אתם יכולים להתמודד עם חוסר ודאות. שוק מקומי נותן תחושת יציבות, אך לרוב התשואה נמוכה יותר. שוק זר מציע הזדמנויות גבוהות, אך דורש מכם תעוזה, סבלנות ועבודה עם אנשי מקצוע.
עולם הנדל"ן הוא מרחב מלא בהזדמנויות, אבל גם בסיכונים. ההחלטה בין השקעה בישראל לבין השקעה בחו"ל לא נמדדת רק במספרים, היא נמדדת גם בתחושת הביטחון ובחזון הכלכלי של כל משקיע. נדלניסט טו גו יכולים לספק את הכלים, המידע והליווי בתהליכי השקעות נדלן בפורטוגל, אז מה אתם חושבים שעדיף, לבחור בנכס שנמצא ליד הבית ולהרגיש שליטה מלאה, או לצאת לשוק חדש שמציע פוטנציאל רווח גדול יותר?
שאלות תשובות
האם השקעות נדלן בפורטוגל משתלמות?
במדינות רבות התשואה גבוהה יותר מהארץ, אך יש להביא בחשבון מיסים, תחזוקה וסיכוני שוק.
מה היתרון בהשקעה בישראל?
הקרבה הפיזית לנכס, מערכת מיסוי מוכרת ותחושת ביטחון, אך התשואה נמוכה יחסית.
איך יודעים אם מדינה מסוימת מתאימה להשקעה?
בודקים נתוני תשואה, יציבות כלכלית, ביקוש לשכירות ורגולציה מקומית.
האם חובה לטוס למדינה לפני שקונים בה נכס?
לא חובה, אך מומלץ מאוד. מי שבוחר שלא להגיע, צריך לעבוד עם גורמים מקצועיים ואמינים במיוחד.
