מע"מ בעסקאות מקרקעין וחשיבות הייעוץ המשפטי להשלמת העסקה

מע"מ בעסקאות מקרקעין

עסקאות מקרקעין מחויבות על פי חוק בתשלום מע"מ (מס ערך מוסף). סעיף 2 לחוק מע"מ קובע: "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין יוטל מס ערך מוסף בשיעור אחד ממחיר העסקה או הטובין, כפי שקבע שר האוצר בצו לאחר התייעצות עם ועדת הכספים של הכנסת." כיצד החוק מגדיר עסקה? בשלושה אופנים: "מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד"; "מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר"; " עסקת אקראי." זכות במקרקעין עונה על הגדרת החוק לנכס ולפיכך מכירת מקרקעין חייבת בתשלום מס ערך מוסף.

חשיבות הייעוץ המשפטי בעסקאות מקרקעין

אם לא קיבלנו ייעוץ משפטי לפני קניית או מכירת מקרקעין, או אם אין עורך דין שמלווה אותנו בתהליך ולא הבאנו בחשבון את חובת תשלום מע"מ, אנו עלולים לגלות שחובת המע"מ הופכת את העסקה כולה ללא כדאית ואולי אף תגרור אותנו להפסדים. לסיוע משפטי של עורך דין מע"מ במקרה זה יש חשיבות רבה, שכן הוא עשוי למצוא בעבורנו את הדרכים המתאימות לקבלת פטור מחובת תשלום מע"מ או להקטין את שיעור המע"מ לסכומים מזעריים שיקלו עלינו בעת ביצוע העסקה.

הטבות בתשלום מע"מ

חוק המע"מ סולל את הדרך לקבלת הטבות ואף פטורים מתשלום מע"מ בעסקת מקרקעין: "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה; לעניין זה, עוסק – למעט עוסק שעל פי דין לא היה רשאי לנכות את מס התשומות בשל רכישת דירת המגורים."­­ ומה משמעות האמור בחוק לעניין קבלת ההטבה או הפטור ממע"מ? אם הדירה הנמכרת היא דירת מגורים משומשת שנרכשה ממי שאינו מחויב בתשלום מס, אז תשלום המע"מ יושת רק על הרווח ממכירתה.

פטור מתשלום מע"מ

ישנן עסקאות מקרקעין שפטורות מתשלום מע"מ בקנייה או במכירה של נכס. למשל, מכירת חלק מבניין שאושר כבניין להשכרה ושימש לתכלית זו בשנים שקדמו למכירה; או למשל מכירת מקרקעין שמושכרים בהתאם לחוק הגנת הדייר. מקרים אלה יפטרו אותנו מתשלום מע"מ וכדאי לבחון נושא זה מבעוד מועד.

מע"מ בשיעור אפס

הטבה נוספת אפשרית היא מס בשיעור אפס. במקרה זה המס יחול כאשר יועבר מקרקעין ממי שמוגדר "עוסק" על פי חוק לגוף שהחוק מגדיר "חברה", וזאת בתמורה למניותיה. הדברים אמורים גם במקרה של העברת המקרקעין מחברה לבעלי מניותיה בתהליך של מכירה או פירוק.

כמה טוב שיש סיוע משפטי

סיוע משפטי של עורך דין שמתמחה בעסקאות מקרקעין הוא הכרחי עבור כל גוף עסקי ובמיוחד עבור האדם הממוצע שאינו בקיא בחוק ועלול להסתבך בתשלומי יתר ואף להיגרר להפסדים. עורך הדין יקדים ויבדוק את הרישום של המקרקעין לפני שניכנס לתהליך. הוא יבדוק האם הרישום שלם ללא הערות אזהרה שעלולות לסבך את התהליך, או האם המקרקעין אינו משועבד או מעוקל בשל חובות, ואם יש עליו חובות – האם בעליו מודעים להם ויפרעו אותם בטרם השלמת התהליך.

עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת. לעיתים התהליכים זורמים בקלות ואפשר להשלים אותה במהירות, אך לעיתים היא מסתבכת והתהליך מתעכב או נעצר. רק סיוע משפטי של עורך דין מע"מ מיומן הבקיא בחוק, יכול להתיר את הסבכים ולהחזיר את העסקה אל המסלול המהיר עד להשלמה. ושיהיה בשעה טובה!